| 制定背景 | 空调用久了会结水垢、长细菌、生锈、堵管道。制冷效果变差，电费悄悄涨，机器还容易坏掉。不洗不行，越拖问题越大。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 工厂、商场、写字楼的中央空调系统。 | ||
| 职责分工 | 物业或后勤部门负责安排保养，维保公司具体干活，使用部门发现异常要马上报修。 | ||
| 管理规定 | 每年至少做一次全面清洗保养；水系统要定期检测水质；主机、末端、电控、水路四块都要查；发现漏水漏气立刻处理。 | ||
| 监督与罚则 | 保养前签单确认项目，做完拍照留底；每季度抽查运行状态；没按时保养导致停机，扣当月维保费；小问题三天内响应，大故障七天内修好。 | ||
中央空调维保保养的目的
中央空调的广泛使用，改善了人们的工作和生活环境，但是随着空调的运行，循环水的浓缩和温度变化，水中各种离子浓度积超过其本身的浓度积时，就会生成沉淀，形成水垢，而水中溶解氧的存在和其它因素的联合作用又易引起设备的腐蚀。循环水中营养物的不断富集，又为藻类和细菌的滋生提供了充足的养分，形成生物粘泥。这些水垢、粘泥及腐蚀物会导致换热器热交换效率降低、制冷量下降;使循环水量减少、管道堵塞，冷量输送不畅，给中央空调的安全运行带来严重的危害。因此，有必须对中央空调的水系统进行清洗。
| 设立背景 | 大楼要舒服，温度湿度得有人管。空调坏了大家难受，所以设这个岗。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 盯空调开关、调温湿度、记数据、报故障、搞清洁、学技术。 | ||
| 工作内容 | 每天按时开机关机，每小时记一次运行情况，挂检修牌，擦设备和机房，写维修和故障记录。 | ||
| 协作关系 | 听领班和主管指挥，跟维修人员配合换牌子，出事马上找他们，还要向管理处经理汇报紧急情况。 | ||
(1)熟悉本大楼装备的空调系统及操作规程，每天准时开启和关闭。对外界和各空调区域的温度、相对湿度进行监测，根据外界天气变化及时进行空调工况调节，努力使空调区域的温度、相对湿度符合规定的数值范围，并按运行记录表做好记录(开机前、停机前及每小时记录一次运行情况)。
(2)设备开、停应及时转换运行状态牌，尤其是接到维修人员停机维修通知后，立即挂检修牌。
(3)值班人员必须掌握设备运行的技术状态，发现问题立即报告领班或主管。发生紧急故障，值班人员负责组织力量及时处理，并立即报告领班或主管、管理处经理。
(4)做好空调设备维修保养记录及设备故障记录。
(5)做好空调和空调机房及控制柜的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。
(6)积极参加业务学习和技术培训，提高业务技术水平。
(7)值班人员必须严守岗位职责，服从指挥，严守操作规程。
1.0 开机前的准备
1.1 将各部电源供好，验证电源电压是否正常。
1.2 检查冷冻水及冷凝水进出水压力及温度。
1.3 润滑油温度应为华氏140~150度。
1.4 主控擎屏幕显示于左上方的主机状态。
1.5 检查控制盘指示等是否都亮。
2.0开机运转顺序
2.1 依需要的情况，开启各层风柜(5分钟)。
2.2 作预启动检查正常，着手启动冷却泵(5分钟)。
2.3 启动冷冻泵(5分钟)。
2.4 检查水流(5分钟)查看电流指针摆动监听机械有无异常声响。
2.5 对照控制点，再检查冷冻水温度。
2.6 启动空调压缩机马达。
2.7 启动完毕，机组正常运转操作人员要定时检查下列参数并作记录:
2.7.1 维持轴承温度在规定值以下;
2.7.2 维持各处油压在规定范围内;
2.7.3 检查冷凝器出入口水温，判断冷凝压力。有空气侵入时，应及时抽出;
2.7.4 维持油箱油温和油面在规定范围内;
2.7.5 注意轴缝和轴承漏油情况及压缩机震动杂音和机壳温度等;
2.7.6 注意主电动机电流是否正常。
3.0停机
3.1 开/停机的时刻表一旦设定完毕后，控制系统即会根据这个时刻表自动开机和停机。
| 制度目标 | 防止设备出问题，保证客人和员工安全，让酒店设施一直能用。 | ||
|---|---|---|---|
| 职责分工 | 工程总监带队检查，动力主管、维修主管一起干。每周查机房，每月巡检两次设备，填报告。季度大检查要拉更多人。 | ||
| 核心条款 | 检查分三块：设备本身、制度流程、部门管理。还要培训怎么安全用设备。 | ||
| 执行要求 | 每年10月后定下年检查计划，写清时间、谁做、花多少钱。避开酒店忙的时候。工程部带头查，其他部门自己也得查一遍。 | ||
酒店工程部安全管理制度:安全检查制度
1."安全检查"，是指对设施设备安全运行相关各方面的检查，它是酒店设施设备安全运行的一项重要保证措施，工程部负有主要责任，是主要检查者。
2.安全检查内容分为:设备检查检修、检查部门制度规程和检查部门管理。
3.工程部有义务对部门的设施设备正确、安全使用进行培训;工程部在检查基础上，根据部门设施设备的实际使用情况，实施设备安全操作培训。
4.工程总监/经理、动力主管和维修主管成立工程安全检查小组，检查小组每周对各机房进行重点检查，每月对工程部直接所辖设备实地巡检不得少于两次，巡检需全面、细致，并填写巡检报告，对巡检后没有发现的隐患负有责任;每季度成立扩大安检小组对的重要设备进行全面检查。
| 制定目的 | 小区老丢东西，有人乱扔烟头差点起火，想让大家住得安心点，保安巡逻更勤快些。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管所有保安员，管巡逻、登记、消防设备、停车秩序这些事。 | ||
| 职责分工 | 项目经理牵头定计划，保安队长每天带人巡楼查岗，物业主管每月翻记录本抽查。 | ||
| 禁止行为 | 不准脱岗睡觉，不准消防通道堆杂物，不准不填巡逻本，不准灭火器过期不管。 | ||
| 检查与监督 | 保安每天填三本记录，队长每晚收齐检查，月底交主管；漏填一次扣50块，连续两次调岗培训。 | ||
物业辖区治安、消防管理质量标准
1.实施24小时安全保卫管理制度，保安人员着装上岗，熟悉辖区内情况，待客文明热情。
2.保持24小时保安巡逻制度。有来客来访登记记录、巡逻记录、交接班记录，各项保安措施落实。
3.所管理项目区域内无重大刑事案件、无火灾责任事故发生。
4.制定有严格的消防管理制度及消防应急措施，配有专职或兼职消防管理人员。消防监视设施设备完好，运行正常，定期检查、维修有记录，探头定期清洗。报警装置、广播系统完好。
5.消防水泵定期保养，定期手动开泵，并有保养、试泵记录。
6.消防应急疏散通道畅通无阻，无火灾隐患。
7.地下停车库或地面停车场场地整洁，标志明显，车辆进出、停放有序，车辆管理制度落实。
8.停车场管理严格、出入登记清楚。