| 制定目的 | 办公楼设备多资料乱，怕丢怕错怕找不到，想让每份资料都有家，随时能翻出来用。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业员工管设备档案和管理处文件，包括说明书、合格证、质量记录、收发文这些。 | ||
| 职责分工 | 工程主管牵头建台帐，档案员日常整理归档，行政主管每月抽查是否整齐规范。 | ||
| 禁止行为 | 不能乱扔说明书和合格证，不能用旧版文件干活，不能漏登外来文件，不能删质量记录。 | ||
| 检查与监督 | 档案员每周理一次新资料，工程主管每月查台帐，行政主管每季核对存档情况；漏了补，错了改，三次不改扣绩效。 | ||
办公楼物业档案、资料管理
1、对办公楼设备档案资料的管理
--设备设施档案资料(说明书、合格证、许可证、协议书、批复、执照等)齐全，建立设备台帐、目录清晰、项目齐全、管理完善、随时查阅。
--项目进场后，专人负责档案资料的索取、整理、分类、编目、归档、入库。
--建立标准化档案资料库，使档案资料可靠、完整地保存;并采用档案管理通用检索方式，便于今后档案的移交。
--建立档案管理制度，完善档案收集、移交、归案、查阅、归类调阅手续，使档案资料处于动态监控中。
--建立综合设备台制度，建立全寿命设备管理制度，把设备全寿命期内的设备本体、日常运行、日常维修、技术改造、报废等工作建立完整的档案库。
| 制度目标 | 让项目部开会不乱套，大家多沟通，活儿干得顺，项目能按时做完。 | ||
|---|---|---|---|
| 职责分工 | 项目部负责安全、技术、质量、进度这些会；物资部管物资会；项目部还管发会议纪要。 | ||
| 核心条款 | 每天站班会、碰头会；每周安全例会、生产协调会；每月进度会、资金会、盈亏会、质量会、安全大检查。 | ||
| 执行要求 | 站班会早上开，碰头会下班前开，材料要提前交，会议纪要得审批编号，问题谁管谁落实，项目经理盯着看，反馈给工程部。 | ||
1.目的:
为保证项目工程施工管理的正常运作，加强项目部内部的协调和沟通，确保各项目的实现，制定项目部工程管理会议制度。
2 使用范围
适应于本企业所承建的建筑装修工程的项目部工程管理会议的管理。
3 引用标准、术语
3.1 引用标准
3.1.1 gb/t1.1-2000 《标准化工作导则第1部分:标准的结构和编写规则》
3.1.2 gb/t50326-____ 《建筑工程项目管理规范》
3.2 术语
4 职责
4.1 工程安全、技术、质量、生产进度及计划协调会议由项目部组织;
4.2 工程物资会议由项目部物资部组织;
4.3 资金分配专题会和盈亏分析会议由项目部组织;
4.4 工程安全、质量专题会议由项目部组织
4.5 工程会议纪要由项目部编号、印发。
| 设立背景 | 电梯要天天用，得有人盯着安全和毛病。业主一叫就得来，不能没人管这事儿。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 管电梯运行，查问题，修小毛病，保安全，让业主坐得放心。 | ||
| 工作内容 | 记故障、报问题、自检互检、挂牌标识、准点上班、穿工装戴工牌。 | ||
| 协作关系 | 听项目经理安排，跟维修同事换班交接，和业主打交道，处理投诉马上回，大事立刻上报。 | ||
1.直接上级:项目经理。
2.做好各种质量信息的记录、反馈。
3.对日常工作自检和互检，做好标识。
4.电梯工必须准点上班，坚守工作岗位，按规定着装并佩带工作牌，仪表端庄，精神饱满，随叫随到，热情为业主排忧解难。
5.自觉遵守管理处制定的各项规章制度，工作时思想集中不闲聊、不抽烟，不作与工作无关的事，禁止酒后上岗。
6.班时必须严格交接班制度，修旧利废，节能降耗，维修中不浪费材料，努力降低维修成本。
7.讲文明，以礼待人，虚心接受群众监督，全心全意为经营者及业主提供优良服务，经营者及业主投诉要立即处理，重大问题要向上级汇报。
| 设立背景 | 集团要管好多系统，得有统一平台盯住运行状态，不然出事没人知道。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 搭监控平台、管告警、攒故障报告、建知识库、推问题解决。 | ||
| 工作内容 | 部署监控工具、调告警规则、写周报月报、更新知识库、分析问题原因。 | ||
| 协作关系 | 向部门负责人汇报；找业务部门问情况；拉厂商一起修；和itsm同事对流程。 | ||
监控运维专家 职责:
1、负责建立并维护集团统一监控平台。包括监控平台的规划、部署、监控告警的通知升级和协同处理。
2、负责汇总相关故障、问题，定期提交汇总报告，形成知识库，并对知识库进行维护更新。
3、及时反馈技术处理过程中的异常情况，及时向部门负责人、业务部门和相关厂商报警，同时，主动协调资源推动问题解决。
4、定期对所有监控运维问题进行分析，并对运维效率有影响的问题提供反馈意见，提升团队的服务支持专业度。
要求:1、全日制本科及以上学历
2、5年以上运维工作经验
3、熟悉主流itsm管理平台的使用
4、了解主流监控管理平台，包括但不限于bmc patrol、scom、nagios、zabbix、openfalcon 等，且至少熟悉一款监控管理平台的使用。
5、熟悉azure、aws、阿里云等主流公有云平台运维和管理。
| 设立背景 | 物业要守大门，得有人盯进出，防乱人乱车进小区。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 守大门、查人查车、管进出、保安全、拦可疑人。 | ||
| 工作内容 | 劝路人别堵门口，登记访客，查施工证，验物品放行条，收车位费，拦不合规材料。 | ||
| 协作关系 | 听班长指挥，跟巡逻员联动，通知他们跟进夜间访客，和业主住户当面沟通，配合报警处理闹事。 | ||
1.遵守公司和护卫部制定的各项规章制度，履行职责，坚持原则，做好物业管理区域的安全保卫工作。
2.维护大门口良好秩序，保持门口畅通，劝告路人不要在大门口逗留。
3.掌握人员进出动态，劝阻衣冠不整以及精神不正常人员进入物业管理区域，对可疑人员要有礼貌地查询，发现问题及时报告班长查处。
4.对来访人员，询明被访业户登记后放行。对装修施工人员，凭临时施工证放行，无证件人员不得放入。禁止各类流动闲杂人员、传销人员进入物业管理区域内。
5.非业主住户，23:00时后原则不准进入物业管理区域，确须进入，要特别严格验证登记放行，并通知巡逻护卫员做必要的跟进服务工作。
6.负责住户搬运贵重或大件物品离开辖区的验证查核放行工作，没有物品放行条，要求补办物品放行条。
7.负责检查装修材料搬入般出物业管理区域，严禁易燃、易爆、据毒及有污染的材料、物品进入管辖区域内。
| 编制目的 | 让小区周界报警系统一直能响、能报、不罢工。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业管的小区里所有周界报警设备。 | ||
| 职责分工 | 维修组的人动手干，班长盯着看，主管偶尔来查查。 | ||
| 操作流程 | 先查投光器和受光器对没对准，再看有没有东西挡着，接着拧紧线、擦灰、测电压。 | ||
| 执行标准 | 用万用表测电压，棉布擦镜片，螺丝全拧紧，灰尘必须清干净，警铃一响就响，号码不能错，键盘按了要有反应。 | ||
物业辖区周界报警系统的维修和保养规程
1.目的: 保证小区周界报警系统的正常工作。
2.适用范围: 本公司管辖区周界报警系统
3.职责:
3.1维修组人员必须严格按以下规程执行。
4.相关文件:
5.操作规程:
5.1维修
5.1.1检查投光器与受光器是否校对正确。
5.1.2投光器与受光器之间有无障碍物。
5.1.3接线是否紧密、正确。
5.1.4防尘罩内外是否有较厚的灰尘。
5.1.5接线桩有无受潮或短路。
5.1.6检查电压是否正常。
5.2保养
5.2.1规定每月对系统进行一次维护保养。
5.2.2检查防尘罩，并清洁干净，擦洗投光器和受光器镜，并调较正确。
5.2.3检查室外部分设备内有无受潮，接线是否牢固，导线绝缘层是否良好，有无裸露。
5.2.4检查控制键盘输入是否正常，并清洁干净。
| 编制目的 | 为了保证压力表、万用表、钳表测得准，不出错，不瞎指，不让设备乱跑。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 压力表、万用表、钳表这三样东西的日常检查和校验。 | ||
| 职责分工 | 专业技术人员动手干，一线员工配合拆装，班组长看着别出岔子。 | ||
| 操作流程 | 先看外表有没有坏，再比对标准表读数，分5个点测误差，贴证或报废。 | ||
| 执行标准 | 用合格的标准表来比，手摇泵或空压机调压要稳，静压后读数，误差不能超表上写的精度数字，贴证要用统一颜色和字。 | ||
1.0压力表:
1.1压力表的检验周期为半年。对日常工作中发现有压力表异常时需及时进行校验、校准或更换。
1.2外观检查是否完好无损，表针指示是否为“0”。
1.3先把一只经计量检定专业单位校验合格的压力表(与待检压力表量程相当)与被检压力表一起安装在手摇液压泵或小型空压机输出压力端。以被检压力表的量程为基准，按比例选5个压力测试点。将手摇泵或空压机的输出压力调整到测试点压力，静压后记录两压力表显示值，计算出两表误差。各压力测试点测试完成后，得出5个误差值。各压力测试点的误差值大于压力表上所标注的精度等级时，被检压力表为不合格。小于或等于压力表上所标注精度等级时，则说明被测压力表合格。
| 编制目的 | 让水泵能一直好好干活，别突然坏掉影响大家用水和救火。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 生活水泵、消火栓泵、喷淋泵这三类泵。 | ||
| 职责分工 | 工程部的人动手干，工程部部长盯着看、检查记录，自己写完自己签字。 | ||
| 操作流程 | 每周轮换生活泵运行，每季度试消防泵2分钟以上，每年大保养换零件，连着泵的阀门管道一起弄。 | ||
| 执行标准 | 润滑油要清亮没铁屑，泵不漏水不卡壳，阀门开关顺手不漏，压力表指得准看得清，电机接地测过电阻，试运转后水压稳、没异响、电流温度正常。 | ||
物业辖区水泵保养规程(五)
1.0目的:保障水泵的正常运行。
2.0适用范围:生活水泵、消火栓泵、喷淋泵。
3.0职责:
3.1工程部按规定周期维护保养并做相应记录。
3.2工程部部长负责督促、检验。
4.0保养范围:
4.1生活水泵的在运行泵与备用泵每周应互轮换运行至少一次。
4.2各种消防水泵每季度试运行一次，每次以不少于2分钟为宜。
4.3每年进行一次全面保养，对磨损零件及时进行更换。
4.4与泵体相连的5米范围内阀门、压力表、管道等随泵体同时保养。
5.0保养内容:
5.1泵体部分:
5.1.1如泵体有润滑油室，检查润滑油，如有油质变色、有铁屑等现象应更换。
5.1.2泄漏检查:盘根良好，泵体无渗水、溢水、沙眼，泵轴渗水无流到地面现象。
| 编制目的 | 让消杀工作不乱来，保护居民不被药伤到，也别让虫子乱跑。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 小区里管“四害”的人，广场、楼道这些地方的喷药活儿。 | ||
| 职责分工 | 消杀作业人员动手干，环境班长盯着看效果，住户提意见帮忙发现虫子在哪生。 | ||
| 操作流程 | 先贴通知，再配药喷洒，边喷边防自己，喷完记清楚用了啥药、咋配的、喷哪了。 | ||
| 执行标准 | 用喷雾器，药要低毒高效，按比例兑好；穿长衣长裤戴口罩；顺风喷；小孩常去处放明显标志；喷完换衣洗手；药名浓度范围全写进记录表。 | ||
小区消杀管理工作规程
1.0适用范围:
小区的"四害"消杀工作。
2.0要求:
2.1使用高效低毒消杀用品，并按比例配制，用喷雾器进行适度喷洒。喷洒时要注意做好预防措施，穿长衣、长裤，配戴口罩，完工后换衣裤，并用肥皂洗手。
2.2对广场外围进行喷洒时，尽量在顺风处喷洒，以减少对行人的直接接触。
2.3根据实际需要可以增加喷洒次数，并注意将被杀死的害虫及时清除。
3.0消杀要求:
消杀前在小区张贴消杀通知，并注明用药范围、地点，并在小孩易到处设置明标志。
3.1每次消杀时由消杀作业人员在《消杀记录表》中填写药物名称、浓度、配比、使用范围、作业人员防护等;
3.2环境班长对每次的消杀效果进行检查。
3.3定期向客户了解发现蚊、蝇、蟑螂的孳生情况。