| 制定目的 | 小区安全大家最关心，怕小偷乱闯、危险品进楼、装修出事，想让业主住得踏实安心。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管全体保安和监控员，盯门岗巡逻岗、红外监控、电子巡更、车辆进出、装修现场。 | ||
| 职责分工 | 领班带头查岗查记录，保安各守各岗，监控员盯屏幕，物业主任每月看评估表打分。 | ||
| 禁止行为 | 不准放可疑人进小区，不准漏查大件物品出门，不准监控设备停摆，不准巡逻走过场。 | ||
| 检查与监督 | 每天8小时定岗 2-3小时巡逻，监控设备天天检查，巡逻不到点扣钱，每月发质量表，没达标要重训。 | ||
华庭小区分项物业管理方案:安全防范
5.安全防范管理方案
在小区管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进的设备、工具和人的主观能动性，维护小区物业和业主(物业使用人)的安全，这是一项很重要的工作，最为广大住户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。
(1)管理内容
a.常规防范:采用站岗值勤与巡逻值勤相结合的方式，协助公安机关维护小区公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主、(物业使用人)安全的行为。
| 制定目的 | 新项目接管容易乱套，得一步步来。想让管理稳住，别出大岔子，早点进入正轨。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管刚接的新商业广场，管设备、图纸、施工、培训、验收、业主入住这些事。 | ||
| 职责分工 | 公司领导牵头看全局，物业员工执行培训和检查，开发商配合提供图纸资料，三方一起开例会。 | ||
| 禁止行为 | 不能不交图纸就施工，不能跳过预验直接验收，不能让没培训的人上岗，不能漏掉质量整改。 | ||
| 检查与监督 | 每周巡工地两次，每月开三方例会，培训后要考试筛选，预验问题写报告送开发商，整改完再验，没做到就重来，月底前必须完成当月动作。 | ||
物业管理工作是一项人为因素较大的社会性服务工作，它除了应具有满腔热情的工作态度以外，还必须具有科学的工作方法，尤其是对一个新建项目的接管显得更为重要。根据我们的观察和分析，实施对"**商业广场"全面管理分为5个阶段，并根据不同阶段明确其阶段性中心工作，以此不断构筑更高阶段的基础，为全面管理提供必要条件。""
一、不同时段的工作任务
(1)前期熟悉阶段
中心工作
公司领导层对项目的基本情况作全面了解，研究物业本体(包括各类设备、实施)、研究开发商的管理思想、研究前期业主的构成情况。
| 制定目的 | 怕工作乱套，想让大家做事有标准、有方向，客户少投诉，小区更干净安全。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 所有物业员工，管着装、服务、巡查、维修、业主沟通、资料归档这些事。 | ||
| 职责分工 | 主管定计划查落实，员工照着做，经理每周开会盯进度，品质部不定期抽查打分。 | ||
| 禁止行为 | 不许不穿工装、不戴胸卡；不许环境脏乱；不许漏报修、拖处理、丢资料；不许对投诉不理不睬。 | ||
| 检查与监督 | 每月按检查单一条条核对，扣分直接算进绩效；连续两次不合格要谈话；季度汇总排名，末位写整改说明；扣分超限当月工资受影响。 | ||
| 制定目的 | 房子刚建好，怕交房时有安全隐患，怕质量不行影响住户住得安心。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 新建成的小区，所有楼栋、道路、绿化、配套设备和物业工作人员。 | ||
| 职责分工 | 地产公司负责准备好资料和现场，物业公司负责查问题、提意见、签验收单。 | ||
| 管理要求 | 必须查房屋结构有没有裂缝，水电能不能通，消防通道是否畅通，资料是否齐全才签字。 | ||
| 监督与检查 | 物业经理带队检查，地产工程部配合整改，没改完不能交房，问题不解决不签字，验收记录要双方留底。 | ||
新建物业接管验收方法和过程
1接管验收的定义:物业公司在接管开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主的验收。内容包括:资料、房屋、本体、道路、公建配套、设施设备、l绿化景观等。
2 为尽快发挥投资效益，地产公司应按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，在收房合同约定入伙日期之前两个月左右以《接管验收邀请函》形式通知物业公司进行接管验收;
3依据新建房屋竣工后地产公司提出的接管验收邀请，物业公司应于5
| 制定目的 | 怕安全出事，服务不到位，客户不满意，想把写字楼管得更稳更顺。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 科长和手下员工，管保安、保洁、设备、客户对接这些活儿。 | ||
| 职责分工 | 科长带头干，员工照着做，分管副总盯着看，物业处抽查打分。 | ||
| 禁止行为 | 不准漏岗脱岗，不准乱填记录，不准瞒报突发事件，不准泄露客户信息。 | ||
| 检查与监督 | 每月列计划，每周开例会，每天查记录，月底考核，差的要重学重考，三次不过调岗。 | ||
写字楼项目物业管理处科长职责
1、科长是sj堂写字楼安全、物业服务管理具体业务执行的责任人，在公司分管副总直接领导下和物业管理处业务指导下，对公司分管的副总或部门经理直接负责。
2、熟悉写字楼安全、物业服务管理工作的业务范畴和懂得相关法律、法规，完善写字楼安全、物业管理服务要求和相应规章制度。
3、熟悉写字楼的客户基本状况，建筑概况，相关设施、设备运行使用状况。
执行物业管理处和公司对写字楼的整体工作规划，并依据整体规划、计划制定详细的实施计划、方案，组织下属实施。
4、科室属岗位的配置、出勤、考核、点检确认、值交班记录确认等日常业务，及相关辅助器材、设施、通讯器材的配备申请购买。
5、重点突出对科属人员的服务意识、责任意识、安全意识、综合素质以及业务技能的培养、教育和培训工作。
| 制定目的 | 怕接管时资料乱、设备坏、绿化死、牌子错，影响业主入住。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | **置业、物业公司、监理单位、总包单位的人。 | ||
| 职责分工 | 组长盯全局，资料组管纸、工程组管机器、园林组管树草、标识组管牌子。 | ||
| 管理要求 | 每类东西都要现场点清、拍照留底、签字确认，缺一样不收。 | ||
| 监督与检查 | 物业和置业一起查，谁漏验谁补干，三次没完成要换人重来，验收单必须当天交齐。 | ||
项目物业接管验收组织机构
组长:
组员:**置业、物业公司、监理单位(邀请)、总包单位(邀请)
验收小组成员由**置业与物业公司共同商议指定，组别为:
1、 资料组:负责技术资料、产权资料、物业档案资料的验收与接管;
2、 工程组:负责电气系统、空调系统、给排水系统、消防系统、通信网络系统、楼宇监控系统、公共安全防范系统、综合布线系统、楼宇土建工程、物业设施等10大系统工程的验收与接管;
3、 园林绿化组:负责乔木、灌木、攀缘植物、地表植被、花卉及观赏植物的验收与接管;
4、 标识组:负责小区全景图、房屋门牌号、交通标识、道路及各区域标识系统的验收与接管。
| 制定目的 | 业主乱装修容易出事，想让房子安全、邻里不吵架、公共地方不被破坏。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管所有要装修的业主和施工队，管图纸、材料、工人、用电、消防这些事。 | ||
| 职责分工 | 物业工程部审图纸签意见，管理处发证收钱，主任盯着执行，财务管押金退费。 | ||
| 禁止行为 | 没交齐资料不准开工，没培训不能进场，没许可证不能动电，承重墙不能砸，消防设施不能改。 | ||
| 检查与监督 | 业主先填表交资料，物业3天内审核，不合格打回重交，超期没办按违约处理，现场每天巡查，违规马上停工。 | ||
某物业装修管理程序
1、业主装修时应提前5 ―7天(涉及消防规定的应先向消防部门办理报批手续)向物业公司提出室内装修申请并详细、如实地填写相关表格。
2、相关表格和资料:
装修申请表
装修改造工程消防审核申报表 [由施工方提供](建筑面积在200m2以上)
装修期间临时电力供应申请表
装修设计图纸
3、物业公司对施工人员、业主进行室内装修管理条例、装修管理办法、房屋注意事项、装修管理细则等方面的培训 。
4、装修进场时业主亦要向物业公司提交以下资料 :
装修单位营业执照副本
装修单位资质等级证
各专业装修图
施工人员相片
专业操作证
5、工程技术人员审核装修设计图纸
卫生间改变、单位载荷、用电功率、消防功能、承重结构、外墙、空调位置等方面。