工程维修人员

商务楼建筑本体管理管理服务内容和标准结合jj物业多年管理所总结的实践经验，融合西方发达国家物业管理的超前理念，确定"重庆__ __ 商务楼"项目物业建筑本体维护与保养的重点在于周密的计划和日常有效的检查。为此，以预防为主，建立以装修监管、房屋维护、巡视检查为主体的三级管理模式，推行房屋健康档案管理，制定房屋维修保养计划、装修管理规定计划，全方位地实施维修与保养。

一、物业健康档案管理为了效保持物业完好、正常的使用状态，满足管理服务需求，我们设想推出"物业健康档案"管理措施，为房屋保值、增值提供可行的操作平台。

结合jj物业多年管理所总结的实践经验，融合西方发达国家物业管理的超前理念，确定"重庆**商务楼"项目物业建筑本体维护与保养的重点在于周密的计划和日常有效的检查。为此，以预防为主，建立以装修监管、房屋维护、巡视检查为主体的三级管理模式，推行房屋健康档案管理，制定房屋维修保养计划、装修管理规定计划，全方位地实施维修与保养。

一、物业健康档案管理

为了效保持物业完好、正常的使用状态，满足管理服务需求，我们设想推出"物业健康档案"管理措施，为房屋保值、增值提供可行的操作平台。

商城物业科交接班制度

1、人员必须提前10分钟接班，交接人员在接班人员未到场或未完成接班检查准备工作前不得离岗。

2、人员应对本班次工作及上班次遗留下来的工作完成情况做好详细的纪录并向接班人员如实介绍情况。

3、人员应认真阅读工作日志，了解上一班次工作情况，若接班人员休假后上班，则应同时阅读休假期间的日志，了解整个工作运行情况。

4、人员必须明确回答接班人员提出的各种问题，并和接班人员共同清点工具、钥匙及材料等有关物品。

5、人员若发现交班人员未认真完成有关工作及检查中发现的问题，应及时向交班人员提出，若交班人员不能给予明确回答，接班人员可以拒绝接班，并报上级领导处理。

质量管理:应急准备和响应控制程序

1 目的

评价与确定安全事故或紧急情况，做好应急和响应，预防或减少可能发生的环境影响、疾病和伤害

2 适用范围

适用与对本管理处内可能发生的安全事故及自然灾害等紧急情况的控制。

3 职责

3.1 质量管理部职责

质量管理部是本程序的归口管理单位，并负责组织物业区域内建筑、设备和消防设施的安全检查，消除事故隐患。组织对各物业区域用房的抗震、安全、防火等设计进行评审。办公室、保安部和质量管理部共同拟订义务消防治安专业队，报总经理批准后实施培训和演练。

3.2 保安部、办公室职责

保安部负责对消防器材、防火制度进行完善和检查。

质量/环境/安全管理体系作业指导书

--物业管理公司消防检查制度

1.0 一级检查由班组织实施:

1.1 每个员工每天对本岗位、本地段进行一次火情安全的检查，排除本身能够排除的一般不安全因素，上报本身不能解决的不安全因素。

1.2 发现问题应及时处理，及时报告，否则发生事故则由本岗位当班人员负责。

1.3 每天应将班组各人检查的结果向领班汇报。

1.4 接班时提前进入岗位，并向上一班了解安全情况，检查内容进行验收并签名，发现的问题，一般由接班班组长负责处理，较大的问题以书面报告领导处理，不利忽视或拖延。

2.0 二级检查由部门领导实施:

2.1 部门领导每周组织主管对本部班长管辖地段、设备物资(特别是易燃、易爆物品)进行一次检查。

2.2 检查班组对一级防火安全工作的执行落实情况。

(1)接警后进行抢救的步骤

矿领导在接到井下火灾报警后，应按以下程序进行抢救:

●迅速查明并组织撤出灾区和受威胁区域的人员，积极组织矿山救护队抢救遇险人员。同时，查明火灾性质、原因、发火地点、火势大小、火灾蔓延的方向和速度，遇险人员的分布及其伤亡情况，防止火灾向有人员的巷道蔓延;

●切断火区电源;

●正确选择通风方法。

(2)处理井下火灾的技术要点

●通风方法

火灾时常用的通风方法有，正常通风、增减风量、反风、风流短路、隔绝风流、停止风机运转等。

不论何种通风方法，都必须满足:不使瓦斯聚积，煤尘飞扬，造成爆炸;不危及井下人员的安全;不使火源蔓延到瓦斯聚积的地域;有助于阻止火灾扩大，压制火势，创造接近火源的条件;防止再生火源的发生和火烟的逆退;防止火负压的形成，造成风流逆转。

1目的

规范给排水设施设备维修保养工作，确保给排水设施(备)各项性能完好。

2适用范围

适用于公司管辖范围内给排水系统的维修保养及其出现故障时的维修。(本规程所指给排水系统指给排水用的设备、管网、电气、仪表等设施。)

3职责

3.1小区维修组主管负责编制《给排水系统维护保养计划》并组织实施。

3.2给排水维修工负责给排水系统设施设备的维修以及维护保养。

3.3维修中心负责组织实施给排水系统的中修或大修。

4操作要点

4.1《给排水系统维护保养计划》的制定与实施

4.1.1影响因素

制订《给排水系统维护保养计划》应考虑以下影响因素:

a)给排水设施(备)使用的频度;

b)给排水设施(备)运行状况(故障隐患);

c)合理的时间。

1、 目的对管辖区内设施设备维修、维护和保养服务进行控制，确保各种设施设备正常运行。

2、 适用范围适用于管辖区内设施设备维修、维护和保养服务过程的控制。

3、 职责

3.1 物业服务中心负责管辖区内各种设施设备的维修、维护和保养。

3.2 工程部负责根据公司安排的相关设施设备的维修。

3.3 品质部对维修服务过程进行抽查。

4、 程序

4.1 根据公司要求，维修服务应做到:

4.1.1 水暖维修工熟悉所管辖区内楼宇水暖线路分布情况，公共设施情况，公共设施完好无损。其中道路要平整、无积水、无损坏，各种井盖无损坏、无丢失，污雨水井无堵塞现象。

4.1.2 维修电工熟悉所管辖小区用电情况、用电设备位置，各种用电设施正常运行。

物业客服中心收费员工作规程

1.目的

规范服务费用的收缴工作，确保如数、及时、安全地收取各项费用。

2.适用范围

适用于客服中心收费员。

3.职责

3.1负责对管理费的收取;

3.2负责对装修相关费用的收取;

3.3负责特约服务费用的收取;

3.4负责各项经营性费用的收取;

3.5各项服务费用的计算及填制收费通知单;

3.6负责各项费用的收取统计分析工作;

3.7协助管理员对欠费进行催收。

3.8其它财务工作。