| 制定目的 | 小区里常有设施老化、服务不到位、业主投诉多的问题。怕出事，怕业主不满意，怕公司形象受影响。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 只管这个住宅小区的物业经理和他带的团队。 | ||
| 职责分工 | 经理要带头查问题、盯整改、带队伍；主管要管好自己手下人；员工要守规矩、及时报异常。 下边这些必须做：每天巡楼看设备、每月开例会理问题、收钱交账要清清楚楚、业主提意见当天记下来、所有制度贴墙上、新员工先学安全要求。 每周抽查三次现场，经理自己查，主管互相查；漏查一次扣50元，问题没改完停发当月绩效，连续两次不达标调岗；总公司每季度飞检，结果直接挂钩年终奖。 2024年7月1日起执行，由总公司行政部每年统一看情况更新，遇小区改造或政策变化就马上调。 | ||
住宅小区(项目)物业经理职责
一、认真贯彻执行公司的经营管理方针、政策、指示、规定等，坚持"业主至上，服务第一，品牌升值"的经营宗旨，努力搞好具有特色的物业管理工作，为公司和社会做贡献。
二、定期向总公司汇告情况，提交公司有关小区综合开发物业管理的计划建议。认真完成公司交付的各项任务，实现各项目标。
三、制定物业管理方面的管理目标和经营方向，包括制定一系列的规章制度和操作规程，规定物业上全体员工的职责，并监督贯彻执行。
| 设立背景 | 大厦要有人守着出入口和车场，不然乱糟糟的没人管，消防和治安容易出事。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 盯住人、车、火情这些事，不让闲人乱进，不让东西乱丢，不让设备瞎摆。 | ||
| 工作内容 | 登记访客、查大件物品、收邮件、盯监控屏、指挥停车、巡楼层、记车况、收停车费。 | ||
| 协作关系 | 跟保洁阿姨换班时打招呼，向物业主管汇报异常，配合维修师傅查线路，帮前台拦推销员，和司机说停车位置。 | ||
大厦物业保安岗位职责
(一)大堂保安员岗位职责
1、负责维持大堂秩序，保证大堂出入口畅通。
2、密切注视大堂出入人员，劝离衣冠不整者及闲杂人员。
3、负责查验大件物品放行手续。
4、负责非大厦人员出入的登记工作。
5、负责邮件、报刊等的收取记录工作。
6、巡查所辖区域的治安消防工作。
(二)监控室保安岗位职责
1、负责监控室电视屏幕及消防监测设备的监视工作
2、负责监控室内的卫生清扫工作。
3、发现异常情况和可疑人员及时报告，并通知相应保安员到现场查看。
4、负责监控录像带的管理工作。
5、发现火警立即报告并按报警程序报警。
(三)停车场保安员岗位职责
1、负责指挥引导进出车辆，安排进入的车辆停放在指定位置
2、负责巡查车辆及车场设施情况，做好车况记录，对有损伤车辆请司机签名确认。
| 编制目的 | 让楼里的人遇到火能快点自救，别乱跑乱碰，把灭火工具用对地方，保护大家不被烧伤呛着。 | ||
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| 适用范围 | 写字楼里所有值班员、设备房师傅、监控中心的人，还有消防器材和那些报警喷水的机器。 | ||
| 职责分工 | 值班员先动手检查器材，设备房师傅负责修机器，监控中心盯着屏幕报火情，主管在旁边看着别出错。 | ||
| 操作流程 | 每天看灭火器压力够不够，每月试烟感响不响，每季查水带漏不漏，每年清沙袋和面具，火来了马上按报警钮。 | ||
| 执行标准 | 灭火器指针得在绿区，烟感测试要响三声，水带接上得喷出13米远，喷淋头60度必须爆开，沙袋得干爽不结块，面具滤芯半年换一次。 | ||
写字楼的消防器材及设备的管理
(1)写字楼常备消防器材
为加强写字楼消防自救能力，各部门、值班室、设备房、消防监控中心必须配备必要的消防器材。主要包括:手提式co2气体灭火器(或推式abc干粉灭火器、推车式co2气体灭火器);消防扳手、消防斧;消防头盔、消防面具、口罩;救生绳;备用水带、水枪;铁铲、消防桶、斗车、沙袋等。
(2)消防设备的功用和作用
1)烟温感报警系统
又叫火灾探测器。它的功能是尽早地探测到火灾并发出报警，以便采取救火措施。该系统的种类较多，如离子式、光电式、激光式、红外光式等。
| 制度目标 | 让机房干净整洁，设备不积灰，避免脏乱影响运行。 | ||
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| 职责分工 | 领班排清洁时间表，管整体卫生；质量员抽查，发现问题马上改。 | ||
| 核心条款 | 不准吸烟吐痰丢垃圾；地面设备通风网电气箱都要按时擦干净。 | ||
| 执行要求 | 各班组按时间表干活，值班员每天做清洁，质量员不定期查，查到问题当天处理完，记录留底备查。 | ||
物业辖区机房卫生管理制度
1、机房内不得吸烟，随地吐痰，乱丢杂物。
2、各班组员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物，无粉尘机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。
3、机房值班员工必须按时清洁机房通风系统尘网。
4、机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。
5、领班负责制定辖区机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。
6、质量员负责定期抽查机房地面、墙面、设备卫生清洁情况，发现卫生问题，立刻负责整改。
| 制度目标 | 扑灭火灾快点，保护大家财产和安全，让业主住得安心。 | ||
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| 职责分工 | 经理是消防负责人。保安、工程、保洁、绿化都算义务消防员。 | ||
| 核心条款 | 不能私拉电线，不能堵消防通道，不能乱堆杂物，不能动消防设备，不能放易燃品。 | ||
| 执行要求 | 每天检查主机，定期保养器材，故障八小时内修好，修不好要上报。每月搞演练，报警后马上行动。 | ||
物业项目消防管理制度
一、制定本制度的目的及范围
目的:迅速扑灭火灾，保障公共财产和广大业主生命财产安全，确保业主安居乐业。
范围:适用于本公司管理的各项目。
二、各岗位的相关职责
管理处经理为消防责任人办公室职员、保安人员、工程人员、清扫工和绿化工为义务消防员。
三、工作方法
(一)、消防管理与设备维护
1、加强防火管理，强化防火宣传、普及消防知识，定期对住户进行防火常识教育和紧急救生训练。
2、经常检查防火安全工作，纠正违章，整改火险隐患。
3、根据辖区内商业区、住宅区具体情况，制定相关消防措施，制定紧急状态下的疏通方案。
4、接到火灾报警后，根据灾情向消防机关报警，同时组织有关人员迅速赶赴现场，启用消防工具设施进行扑救，并协助有关部门查清火灾原因。
5、火灾报警智能操作系统，由专职人员操作、管理、维护，其他人员不得随意触动。
| 编制目的 | 为了管好危险品运输车，防止出车祸，保护人和东西安全，让车子跑得更稳当。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 开危险品车的司机、公司监控员、所有装了gps的运输车。 | ||
| 职责分工 | 司机负责开车时用好gps，监控员盯着屏幕看数据，队长偶尔抽查，安全员定期检查。 | ||
| 操作流程 | 开机不能关、路线不能偏、超速马上改、停车要定点、报警不能乱按、坏了立刻报。 | ||
| 执行标准 | gps必须常亮，速度看屏幕数字，路线对照地图，停车拍照片留底，手动报警只准真急事用，修车断电要先打招呼。 | ||
为加强安全生产监督，防止和减少交通事故，保障他人和自己的生命、财产安全，强化安全保障措施，确保运输任务完成，科学化地管理车辆，根据相关规定所有危险品运输车辆必须配备车载gps设备。通过gps定位对车辆运行过程位置、速度、方向、形势线路、运行轨迹、规范行驶等实施安全运行监控，从而规范车辆运行，规避风险，实现生产运行过程的受控管理，有效制止违章行车和预防控制交通事故的发生。现根据公司生产实际情况，制定本管理制度;
一、 监控原则与适应范围
1、 车辆gps监控要做到实时记录和传输车辆所在位置、行驶路线、行驶速度灯，具有定位、监控、记录、警示、指挥调度、营运管理、信息、网络、通讯灯综合功能的汽车行驶记录监控管理系统。
| 编制目的 | 让水泵能一直好好干活，别突然坏掉影响大家用水和救火。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 生活水泵、消火栓泵、喷淋泵这三类泵。 | ||
| 职责分工 | 工程部的人动手干，工程部部长盯着看、检查记录，自己写完自己签字。 | ||
| 操作流程 | 每周轮换生活泵运行，每季度试消防泵2分钟以上，每年大保养换零件，连着泵的阀门管道一起弄。 | ||
| 执行标准 | 润滑油要清亮没铁屑，泵不漏水不卡壳，阀门开关顺手不漏，压力表指得准看得清，电机接地测过电阻，试运转后水压稳、没异响、电流温度正常。 | ||
物业辖区水泵保养规程(五)
1.0目的:保障水泵的正常运行。
2.0适用范围:生活水泵、消火栓泵、喷淋泵。
3.0职责:
3.1工程部按规定周期维护保养并做相应记录。
3.2工程部部长负责督促、检验。
4.0保养范围:
4.1生活水泵的在运行泵与备用泵每周应互轮换运行至少一次。
4.2各种消防水泵每季度试运行一次，每次以不少于2分钟为宜。
4.3每年进行一次全面保养，对磨损零件及时进行更换。
4.4与泵体相连的5米范围内阀门、压力表、管道等随泵体同时保养。
5.0保养内容:
5.1泵体部分:
5.1.1如泵体有润滑油室，检查润滑油，如有油质变色、有铁屑等现象应更换。
5.1.2泄漏检查:盘根良好，泵体无渗水、溢水、沙眼，泵轴渗水无流到地面现象。
| 编制目的 | 让消杀工作不乱来，保护居民不被药伤到，也别让虫子乱跑。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 小区里管“四害”的人，广场、楼道这些地方的喷药活儿。 | ||
| 职责分工 | 消杀作业人员动手干，环境班长盯着看效果，住户提意见帮忙发现虫子在哪生。 | ||
| 操作流程 | 先贴通知，再配药喷洒，边喷边防自己，喷完记清楚用了啥药、咋配的、喷哪了。 | ||
| 执行标准 | 用喷雾器，药要低毒高效，按比例兑好；穿长衣长裤戴口罩；顺风喷；小孩常去处放明显标志；喷完换衣洗手；药名浓度范围全写进记录表。 | ||
小区消杀管理工作规程
1.0适用范围:
小区的"四害"消杀工作。
2.0要求:
2.1使用高效低毒消杀用品，并按比例配制，用喷雾器进行适度喷洒。喷洒时要注意做好预防措施，穿长衣、长裤，配戴口罩，完工后换衣裤，并用肥皂洗手。
2.2对广场外围进行喷洒时，尽量在顺风处喷洒，以减少对行人的直接接触。
2.3根据实际需要可以增加喷洒次数，并注意将被杀死的害虫及时清除。
3.0消杀要求:
消杀前在小区张贴消杀通知，并注明用药范围、地点，并在小孩易到处设置明标志。
3.1每次消杀时由消杀作业人员在《消杀记录表》中填写药物名称、浓度、配比、使用范围、作业人员防护等;
3.2环境班长对每次的消杀效果进行检查。
3.3定期向客户了解发现蚊、蝇、蟑螂的孳生情况。