| 制度目标 | 让工程维修员技术好、守纪律、愿意服务业主。 | ||
|---|---|---|---|
| 职责分工 | 工程主管负责带教和考核，总工办出题监考，培训专员讲公共课。 | ||
| 核心条款 | 岗前要学服务意识、职责、技能；必须跟岗30课时；上岗实习半月后考一次，三个月再考转正。 | ||
| 执行要求 | 每次培训记清楚；岗前培训完马上实习；考核分笔试加实操；在职培训每半月一次，每月一次交流，每半年练设备。 | ||
物业工程管理部的培训管理
1、目的:
培训一支技术熟练、纪律严明、热心服务的工程维修服务队伍。
2、范围:
运用于**项目全体工程维修人员。
3、内容:
3.1岗前培训
(1)树立工程维修服务意识，培养从业热情。
(2)明确工程维修员的职责。
(3)掌握工程维修员上岗的基本技能和应遵循的规章制度及文明用语。
3.2工程维修人员岗前培训课程
表十一:
项目
培训内容
培训课时
培训教师
培训方式
公共
课程
企业概况
1个课时
培训专员
理论授课
服务意识教育
物业管理基础知识
2个课时
专业
维修人员职责、工作程序、服务标准、服务礼仪培训课程
全面掌握项目水、电、消防管线走向，设施设备特点，维修服务范围
6个课时
工程主管
分岗位、分工种实地跟岗
30个课时
实地跟岗
军事动作训练
队列训练
面授
备注:1、做好培训记录。
| 制定目的 | 怕装修乱来伤到房子和公共设施，让邻居住得安心，也守好国家和市里那些装修规矩。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 业主和租户自己装房，还有请来的装修公司，管屋里怎么改、材料怎么运、垃圾怎么清。 | ||
| 职责分工 | 物业服务中心牵头审图纸收钱发证，装修公司盯现场，业主自己盯着别出错，物业每天巡查看有没有违规。 | ||
| 禁止行为 | 不能砸承重墙、改外立面、动防水层、私接水电、用客梯运垃圾、超时施工、乱倒油漆水泥浆。 | ||
| 检查与监督 | 先交材料等三天批，拿证才能开工，每天查证看门贴没贴，不按规干活就停掉，扣押金或赔钱，完工三方一起验。 | ||
| 制定目的 | 房子不是单独一块，有公摊和邻居，装修乱来会伤楼体、惹纠纷、害别人家，得管住别出事。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 只管业主自家装修这事，包括选施工队、填表、改水电、装空调、倒垃圾这些活儿。 | ||
| 职责分工 | 物业牵头审图纸收押金，业主盯现场管施工队，施工队听指挥干活，物业每天巡查看有没有乱来。 | ||
| 禁止行为 | 不准改承重墙、乱拉电线、私装燃气、砸阳台、换门窗颜色、超时施工、晚上干活、垃圾不装袋。 | ||
| 检查与监督 | 业主先交表交钱，物业当天批，施工队带证进场，物业每周查三次，超期扣押金，违规停工重办，验收不过要返工。 | ||
住宅小区装修管理规定14
根据国家建设部关于异产毗连的有关规定，请业主明白您的产权内容不是一个独立的整体，而是由内部面积、空间、公共面积、财产份额和毗连关系构成，对于您的房产的二次装修将根据《住宅室内装饰装修管理办法》进行严格的管理，同时为确保您的权益，特制定本规定:
一、装修范围
业主应当严格按照《住宅室内装饰装修管理办法》中规定的装修范围和要求进行室内装修、维修。
二、装修队的选择
1、业主必须选择有装修资质的施工队。
2、物业管理处将对业主选择的施工队的资质进行审查。
三、装修申请
业主在规定范围内要进行室内装修时，必须向物业管理处提出申请并领取《装修申请表》一式二份。
| 制定目的 | 怕大家乱用房子、乱扔垃圾、吵到别人、损坏公物、搞非法活动。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 所有住在大厦里的业主和租户。 | ||
| 职责分工 | 业主自己管好自己行为，管理公司负责提醒和协调，大家互相监督提醒。 | ||
| 管理要求 | 不改房屋用途，不乱扔不乱吐，不占公共地，不大声吵闹，不带违禁品进来。 | ||
| 监督与检查 | 管理公司日常巡查，发现就劝阻；再犯可能贴通知或上报；严重就按法规处理。 | ||
大厦《业主手册》:业户行为道德公约
一、自觉遵守中华人民共和国法令、法规及《广州市市民行为道德规范》，做遵纪守法公民;不得改变房屋使用用途，亦不能将房屋作非法或不道德的用途。
二、各客户之间应和睦相处，互相关心、互相尊重、互相礼让;发生纠纷时，自觉服从管理公司的调解，共同维护大厦公共秩序。
三、爱护消防、照明、排水、电梯、供电、供气、通讯、监控等各类公共设施，正确文明使用，保值和延长公共财产的使用寿命，使其能保值和增值。
四、讲究公共卫生，不乱丢垃圾、果皮、纸屑、烟头等杂物，不得在公共场所燃烧各种物品，不随地吐痰和大小便，禁止高空抛物、泼水等不文明行为。
五、公用场地一律不准私自占用、堆放、吊挂杂物，不准乱搭、乱建、乱张贴涂写，如确因生活、工作需要临时使用公共场地，须提前向管理公司书面申请，经同意后方可使用。
| 制定目的 | 小区老丢东西，有人乱进乱出，大家睡不好觉。想让保安盯紧点，把坏人拦住，家家户户门好窗牢。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管保安、业主、外来人。管巡逻、登记、车管、门禁、突发事件处理。 | ||
| 职责分工 | 保安部牵头干，每个保安站岗巡逻，管理处盯着执行，业主看见问题马上说。 | ||
| 禁止行为 | 保安不准打人骂人，不准扣身份证，不准收钱不给票。业主不准放陌生人进门，不准破坏门禁，不准藏匿暂住人不报。 | ||
| 检查与监督 | 保安每天签到巡逻，管理处每周查记录，月底通报。漏岗一次警告，两次扣钱。业主违规先提醒，再贴通知，三次上报处理。 | ||
小区治安管理规定
为维护本区居民生活秩序，确保居民家居安全，特制订本规定。
(一)保安部的职责和权力。
1、严格执行国家治安条例，密切配合公安机关，维护本区业主的生命、财产安全。
2、实行24小时全天候巡逻值班制度，对小区进行固定岗、巡逻流动岗，随时监控本小区的治安情况，发现治安隐患及时排除、制止。
3、负责本小区的机动车辆、摩托车、单车的管理，维护本区交通秩序，保障区内车辆安全和公共秩序。
4、负责小区的流动人员、暂住人员的登记、管理，执行小区的人口管理规定，制止诸如收破烂、乞讨、叫卖等人进入本小区。
| 制定目的 | 怕出安全问题，怕影响大家做生意，想让这里更安全、更干净、更安静。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管所有开店的单位，管他们怎么开店、怎么摆招牌、怎么倒垃圾、怎么搞装修。 | ||
| 职责分工 | 物业牵头管，店主自己执行，保安和巡查员盯着看，物业主任最后把关。 | ||
| 禁止行为 | 不能占公共地方，不能乱贴广告，不能堆垃圾在过道，不能大声吵闹，不能卖坏东西，不能乱改房子结构。 | ||
| 检查与监督 | 物业每周查一次，月底汇总问题，没改的先提醒，再犯就扣钱，三个月内全要到位，扣的钱交到物业账上。 | ||
为了保障住户的生命财产安全，创造良好的经营环境，特制定本公约。
一、各营业单位必须严格按照租用或购买范围经营，不要占用公共场地、走道。
二、各营业单位必须按照规定设置招牌，不要在公共场所乱张贴广告、标语，乱竖指路牌、广告牌。
三、各营业单位应保持店容及环境清洁，按规定要求设置垃圾并及时清倒，不要将垃圾、杂物堆放在公共场所。
四、各营业单位应保持小区安静，不得大声喧哗及大音量使用广播器材。
五、所有营业单位应文明经商、合法经营，不要出售伪劣、变质、有害健康的商品、食物，不得强买强卖，欺行霸市。
六、任何单位应自觉遵守消防规定，必须按每30平方米(建筑面积)配置灭火器1只。
| 制定目的 | 怕东西被偷，保护大家安全，让小区更安心。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 住户、商家、单位搬东西进出都要管。 | ||
| 职责分工 | 项目管理中心牵头申报，安防员盘查，治安员盯岗亭，安防队长记情况。 | ||
| 禁止行为 | 不申报就搬出，不盘查可疑物品，不报告异常，不记录细节。 | ||
| 检查与监督 | 申报后才放行，安防员每天查，岗亭24小时盯，没做就扣分，每月检查执行情况，三次不到位换人。 | ||
住宅小区物品搬进(出)管理规定
1目的。本规定旨在加强、规范物品搬进(出)管理。有效控制偷盗等治安案件。维护区内居民及商家、单位利益。
2申报制。住宅区住户及商家、单位凡有物品搬出本区，须事先向项目管理中心申报，项目管理中心应及时通知公共事务助理，并向其它部门传达，并保证在搬进(出)物品时提供方便。
3盘查制。项目管理中心安防人员均有责任对所有物品搬进(出)进行盘查;发现可疑情况及时处理，并在有需要时联系治安大队支援;本区出入口岗亭值勤治安员须密切注意进出车辆及人员，发现可疑情况及时进行检查、处理。
4应急处理。区内发现有关可疑情况并且当事人逃脱时，应立即以对讲机、电话等迅速与出入口岗亭及安防员联系，报告有关特征并请示截停，有关人员接到截停请示时须及时反应并予截停、盘查。
5案件处理。
| 制定目的 | 小区最近丢了东西，有人乱进乱出，大家睡不好觉，想让进出更安全，巡逻更勤快，住着更安心。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 所有进出小区的人，包括业主、租客、访客、装修工，管进门出门、物品搬出、身份登记。 | ||
| 职责分工 | 物业服务中心牵头排班，秩序员24小时站岗巡逻，门岗查证件，客服收登记表，主管每天抽查记录。 | ||
| 禁止行为 | 不许带陌生人尾随进门，不许没证乱进，不许收留没登记的长住客人，不许在楼道大声吵闹。 | ||
| 检查与监督 | 门岗每班清点出入记录，客服每周核对登记表，月底汇总问题；漏查一次扣绩效50元，三次约谈；每月1号发整改通知。 | ||
荔园小区公共秩序维护管理规定
(一)物业服务中心设立公共秩序维护负责24小时值班、巡逻。
(二)小区进出口设有门岗执勤点，进出小区的人员应配合公共秩序维护员的询问和检查，对无证人员和陌生人员来访，在未弄清身份之前谢绝进入。
(三)小区楼宇安装有可视对讲技防门，进出大门时不可让陌生人跟进。
(四)每单元内装有户内可视通话机，住户需确认来访者身份，方可让来访者进入;装修(施工)人员凭《临时出入证》进入。
(五)与小区无关的人员不得进入小区。到贵处长住的客人、出租屋的承租人、单位和住户雇请的外来人员应及时持有关证件到物业服务中心报备登记。
| 制定目的 | 怕装修乱来伤到房子，害得大家不安全，小区乱糟糟的，想让装修安安稳稳顺顺利利。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管所有要装修的业主，管砸墙、改管道、拉电线、铺防水这些活儿。 | ||
| 职责分工 | 管理处牵头盯全程，业主自己干活守规矩，施工队听安排，物业天天巡查看着。 | ||
| 禁止行为 | 不能打承重墙柱梁板，不能私改燃气管，不能把污水排进雨水管，不能用非防火材料。 | ||
| 检查与监督 | 业主先交申请批了才能动工，物业每周查两次，超三天没整改就停水电，验收不过不让住人，罚钱或清退施工队。 | ||
为了加强房屋二次装修的管理，保障小区所有业主的安全及利益，维护小区的公共秩序，制定如下装修管理规定。
一、承重结构
大楼承重结构(如:承重墙、柱、梁、板等)的位置、尺寸、强度都是经过严格设计计算得出的，任何情况下都不得随意凿打，更不能开洞或开门。
二、液化气管道
大楼室内的燃气管道是按国家有关规定进行敷设，并通过有关部门验收合格的，严禁随意改动或进行掩盖。如确属需要进行变更的业主须向市供气企业提出申请，经市供气企业更改并验收后开通点火。业主应向管理处提供相关证明。
三、电气线路
电线的敷设和电器的安装，业主应聘请持有操作证的工人施工，电器的容量不应大于原设计的负荷。
四、给排水
给排水管道的改造和施工必须保证其他业主的正常使用。
| 制定目的 | 小区用电老出问题，怕短路起火伤人，想让大家用得安心点。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 所有住户和物业员工，管电源线、插座、开关、充电器这些用电东西。 | ||
| 职责分工 | 工程部电工是主力，各楼管家盯着提醒，保安巡逻时顺手看看有没有乱接线。 | ||
| 禁止行为 | 不准私拉电线，不准插座放地上，不准插满还硬塞，不准裸线直接捅插座，不准充电过夜不拔。 | ||
| 检查与监督 | 电工每月查一遍线路，管家每周巡楼记问题，发现就贴条提醒，三次不改停一户电，月底汇总报经理。 | ||
物业辖区安全用电管理规范
1.物业公司管理范围任何部位不准私自搭接临时电源线路，需改变用电源线路，必须由工程部电工操作。
2.使用多项电源插座不准平放在桌面上或地面上，必须钉挂在墙壁上或放在计算机操作台二层，防止金属异物落入插孔造成短路引起火灾。
3.各类电源插座周边不准存放易燃、可燃物，使用各类电源插座时插孔出现被烧痕迹，应及时请电工维修更换，严禁继续使用。
4.在多项电源插座上需插接的全部用电设备耗电量必须与电源插座额定电流相匹配，禁止超负荷使用。
5.使用多项电源插座时必须一次性插接在墙壁上 ，严禁将多项电源插座二次插接在上方多项电源插座上。
6.严禁将无插头裸线直接插入电源插座上用电。
| 制定目的 | 小区房子连着建，产权不单是自家面积，还有公摊和邻居关系。怕装修乱来伤了大家利益，所以立个规矩管一管。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管所有业主和施工队，管装修申请、施工过程、材料堆放、垃圾清运这些事。 | ||
| 职责分工 | 客户中心收材料批手续，管理公司现场检查监督，施工队按图施工，业主交钱签协议。 | ||
| 禁止行为 | 不准私改结构、乱拉电线、占用消防通道、在公共区堆料、晚上或节假日施工、不办证就进场。 | ||
| 检查与监督 | 客户中心4天内批完图纸，施工队贴许可证进门，保安查出入证，巡楼员天天看，违规就停工期、扣押金、补钱，验收不合格不退按金。 | ||
根据国家建设部关于异产毗连关系的有关规定，恳请广大业主明白产权内容不是一个独立的整体，而是由内部面积、公共面积、财产份额和毗连关系所构成。为了最大限度维护小区业主的利益，特制定本规定，以供全体业主和施工队遵守。
一、办理装修申请手续
业主如需对物业进行装修或维修改造须配合施工队向客户中心提出申请，具体申请手续如下:
1)如实填写《装修申请审批表》，于该表上详细列明各项装修内容。
2)需向客户中心提供装修平面图、电路走向图及给排水布置图各一份。
| 制定目的 | 怕房子老化出问题，想让住户住得安心点，把屋顶、楼梯、外墙这些天天看着的地方盯紧点，别等坏了才修。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管整个花园小区的房子主体和附属设施，比如楼梯扶手、道路、化粪池、路灯、消防设备这些。 | ||
| 职责分工 | 管理处主任牵头定计划，工程技术员半年查一次结构，巡查员每天跑两趟，物业审核钱，监督员看执行没。 | ||
| 禁止行为 | 不准漏查屋顶和楼梯，不准拖着不修坏掉的路灯，不准修完不记档案，不准维修记录少于两份，不准回访率不到百分百。 | ||
| 检查与监督 | 每天8：30和15：30各巡一遍，维修小问题30分钟内动，大问题3天内搞定，没做到就填纠正报告，主管每周检查整改情况，月底汇总打分。 | ||
花园小区房屋建筑主体管理方案
一、房管工作内容
房屋主体结构安全预防勘察，房屋结构及附属设施的日常巡查及日常养护，房屋修缮工程管理及修缮资金统筹管理和安排(别墅!)，房屋装修施工监理，系统vi识别牌的规划设计及维护管理，物业管理活动质量检查监督，服务体系的建立及服务质量监督。
二、房屋建筑结构及附属设施管理
建立勘察机制，管理处拟定计划后，由工程技术员每半年定期组织1次对各房屋主体结构部分进行巡检，分析建筑结构情况，以保证房屋安全使用。