| 设立背景 | 公司要管好安全卫生这些事，得有人天天盯着各处，不然容易出乱子出事故。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 盯现场安不安全、干不干净、有没有违规，出了问题马上管，还要留证据。 | ||
| 工作内容 | 每天到处走动检查；管饭堂秩序；点检消防器材；查工伤事故；开关路灯和水幕墙电源；看厂里停车情况；开违规单。 | ||
| 协作关系 | 跟各车间负责人打交道最多，要找他们整改问题；向主管汇报；配合消防演练；有时要联系维修师傅修设备。 | ||
1. 每天对公司各区域进行巡检，发现有违反公司环境、消防、卫生、风险、安全管理问题的，要立即要求责任部门进行整改，并拍照取证。不能马上整改的需开《异常通知单》告知责任部门，并要求在限定的时间内整改完毕，并确认整改成效。举例:危险废弃物不按规定存放，有乱丢乱倒现象的;消防器材通道堵塞、移位、损坏现象的;不注重清洁、出现脏乱或可能引发不良后果的;吊模具不戴安全帽不穿劳保鞋的;开叉车不戴安全帽不穿反光背心的;无尘车间不穿无尘服的;喷涂抛光碎料车间不戴防毒面具或防毒口罩的;碎料修模不戴耳塞的;可能会有发生无法预料后果的(风险)等等。
| 制定目的 | 设备老坏，业主老投诉，想让设备少出问题、多用几年，大家干活有规矩可依。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管物业里所有设备，比如电梯、配电柜、水表这些，还有维修保养、编号贴牌的事。 | ||
| 职责分工 | 工程维修中心牵头定计划、查问题；管理处的人日常操作、巡检、填记录；质量管理部每月检查执行情况。 | ||
| 禁止行为 | 没证不能碰电工电梯活；设备标牌不贴、颜色乱刷、危险状态不标识；计量表铅封撕了不行。 | ||
| 检查与监督 | 维修班每天点检并记好本子；班长抽30%查保养是否做完；机电主管再抽30%查一级二级保养；质量部每月打分；没做到就补、再查、扣分通报。 | ||
(1)设备前期管理
a、前期介入
组织对有关物业考察，关于设备选型、安装要求等建议由工程维修中心审核，并向开发商提出。政府有关部门的验收，管理处应参与。
b、设备的接管验收
设备的接管验收由工程维修中心代表公司，组织专家及管理处相关技术人员组成验收组，会同开发商、施工单位进行，依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。
(2)设备的建帐
a、管理处给所管物业的全部设备编号。
b、管理处对所管理的所有设备设施都应建帐。
(3)设备标识管理
a、未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。
b、设备的颜色一律按附表《设备颜色规定》的要求颜色进行刷漆。
| 编制目的 | 让水泵房设备别出问题，保证小区供水正常，水压够用，不漏水不爆管。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业机电维修部的水泵房管理员、组长和主管。 | ||
| 职责分工 | 管理员天天盯设备，组长带着干，主管在后面查有没有漏掉啥。 | ||
| 操作流程 | 两小时巡一次，看声音、气味、温度、仪表、水位、阀门、井盖、堵没堵。 | ||
| 执行标准 | 用手摸电机不烫手，压力表和电脑显示差不多，水位在标线里，阀门不滴水，井盖没破，沙井不堵，记录要当天写完。 | ||
给排水设备设施的运行管理标准作业规程(二)
1.0目的
规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行。
2.0适用范围
适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施的运行管理。
3.0职责
3.1机电维修部主管负责检查给排水设备设施运行管理工作的实施情况。
3.2机电维修部水泵房组长负责给排水设备设施运行管理工作的组织实施。
3.3水泵房管理员具体负责给排水设备设施的运行管理。
4.0程序要点
4.1巡视监控
4.1.1水泵房管理员应每两小时巡视一次小区内主供水管上阀以及道路上沙井、雨水井。
| 制定背景 | 配电房设备老了容易出问题，没人天天盯着看，怕突然停电影响办公。得有人固定检查、打扫、保养，不然小毛病拖成大故障。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管办公楼所有供配电设备，包括配电房、双电源柜、配电柜这些。 | ||
| 职责分工 | 设备维修工天天巡检清洁记录；物业主任管计划、检查、汇总、处理应急；电气领班帮着修故障。 | ||
| 管理规定 | 每天巡配电房记表；每周扫房、每月擦柜子；双电源每月切换测试；按计划做保养；故障马上报、马上记、马上修。 | ||
| 监督与罚则 | 维修工自己记表，物业主任每周查记录、每月查运行、每季汇故障；没做到就补做，记录不全要重填，故障拖着不报要提醒。 | ||
办公楼供配电设备工作程序
设备维修工
a.每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》;
b.配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。
| 制定目的 | 项目还没建好就得提前想想以后怎么管，避免建完发现不好用、不好修、成本高。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管开发商建楼时的规划、施工、设备调试、卖房这四个阶段的事。 | ||
| 职责分工 | 物业经理牵头带人去看现场提建议，各专业工程师查图纸看工地，销售时管家和保安去现场露脸。 | ||
| 禁止行为 | 不能只看图纸不跑现场，不能等建完了才说问题，不能对电梯消防这些关键地方闭眼不管。 | ||
| 检查与监督 | 前期人员每月至少三次去工地，每次留记录；图纸意见三天内反馈；销售现场服务从开盘前两周开始；没按时去现场或漏提关键问题要扣绩效。 | ||
公馆前期服务管理:前期介入
第一节 前期介入
我们将提供全面的前期介入服务，并从物业管理角度在项目规划、设计、施工、验收等阶段提供合理化建议，为今后开展物业服务工作及控制管理成本打下良好的基础，同时为进入实操阶段做好充分的准备工作。
前期介入工作内容主要以下四个方面的内容:
规划设计期间的介入工作
工程施工期间的介入工作
设施设备调试期间的配合工作
销售推广配合工作
一、规划设计期间的介入工作
安排各专业人员对项目及所在区域进行实地考察，通过研读、消化、理解项目公司提供的初步规划、方案设计、项目模型、全套施工图纸等资料，了解项目的规划意图和设计内容。
| 设立背景 | 商场人多地方大，怕起火出事，得有人天天盯着消防这事。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 管消防计划、查隐患、修器材、搞演练、教知识、报情况。 | ||
| 工作内容 | 写月度计划、查消防设备、清通道、办演练、贴宣传、填报表、报整改。 | ||
| 协作关系 | 听物业经理安排，跟商户谈装修，配合消防队检查，教保安和店员灭火逃生。 | ||
消防安全主管岗位职责
岗位职责：
1、拟定年度、月度消防工作计划，根据计划组织实施消防安全管理工作。
2、拟定消防安全管理制度、消防设施操作规程及应急保障预案，提交上级领导审定。
3、定期组织落实消防安全大检查，发现消防隐患及时上报并排除，对隐患发生部门督促整改。
4、消防器材、设施、标识的维护及更新、补充，确保其完好有效，确保疏散通道畅通。
5、组织消防安全演练。
6、负责消防安全知识宣传，落实消防训练任务。
7、对消防安全工作进行总结，汇报阶段性工作成果。
8、负责落实火灾现场的通讯工作，并积极协助人员疏导及扑救。负责事故的总结上报。
9、协助上级做好消防部门的外联工作。
10、落实消防安全责任人委托的其它消防安全管理工作。
11、商户装修审批。
任职资格：
1、大专以上学历，需三年以上商业综合体消防工作经验及熟悉当地政府机关办事流程经验优秀，(经验能力突出者学历可放宽至高中及中专学历)。
| 制定目的 | 监控设备老了容易坏，画面模糊看不清，下雨进水会短路，没人管就可能失灵。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 各管理处的摄像头、主机、录像机、道闸这些设备。 | ||
| 职责分工 | 安全员每天看看设备有没有异常。设备责任人负责修坏掉的，还要定期保养。 | ||
| 管理要求 | 每季擦摄像机罩子，室外的要封好防水。每周擦主机，每月查接头和磁头。不能用手摸镜头，要用镜头纸。 | ||
| 监督与检查 | 值班的人自己做，设备责任人检查记录。主管抽查，没做到要补做，记录漏填要重写。问题不报会被提醒。 | ||
物业公司作业指导书
1.目的
保证各管理处安防监控系统设备与设施的正常使用。
2.范围
适用于各管理处安防监控系统。
3.定义
日常性维护:按照年检计划而安排的工作及日常发生的工作。
紧急特殊性维修;安防监控设备设施因意外事故所造成的维修。
4. 职责
部门/岗位工作职责
各管理处安全员负责安防监控设备及设施的日常巡视。
设备责任人负责安防监控设备及设施紧急维修。
5.方法及过程控制
5.1闭路监控系统
5.1.1监视摄像机维护保养:
3.1.1.1每季由设备责任人拆下摄像机的防护罩进行内部清洁除尘，清洁除尘时须使用干燥、清洁的软布和中性清洁剂，以防止产生静电和腐蚀摄像机。
| 制度目标 | 让设备管理交接班不乱套，大家按规矩来，别出错。 | ||
|---|---|---|---|
| 职责分工 | 当班人员自己守班次；领班批假、盯签字；双方一起查记录、看设备、清工具。 | ||
| 核心条款 | 不准迟到早退缺勤；不准私下调班顶班；交接前要查记录、说情况、点工具、看设备。 | ||
| 执行要求 | 必须准时交班，双方领班在日志上签字才算完。出问题不能交，准备没做完不能交，人不够不能交，领班不到不能交，接班人喝醉了也不能交。 | ||
1目的和范围
1.1目的
本作业指导书明确了yy物业管理公司各管理项目设备管理交接班程序，保证设备管理工作的交接班顺利有序开展。
1.2适用范围
各管理项目设备管理当班人员。
2设备管理交接班内容
2.1当班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得领班同意，按规定办理请假手续，才能请假。
2.2交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，准时进行交班。交接班的准备工作包括:查看运行记录;介绍运行状况和方式，以及设备检修、变更等情况;清点仪表、工具;检查设备状况;等等。交班时，双方领班在值班日志上签字。
| 制定目的 | 想让大家工作时有规矩，环境干净整齐，客户看着舒服，公司能多赚钱。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 所有管理处员工，管日常做事、说话、穿衣服、接电话这些事。 | ||
| 职责分工 | 主管带头盯，员工自己照着做，人事部每月抽查，发现不对就提醒。 | ||
| 禁止行为 | 不能迟到早退，不能办公室抽烟打闹，不能对业主不耐烦，不能穿拖鞋上班。 | ||
| 检查与监督 | 下周起开始执行，主管每天看两眼，月底汇总问题，没做到的第一次说，再犯扣当月绩效10元。 | ||
物业项目管理处员工行为规范(可作上墙制度)
为了创造一个文祥和，秩序井然的工作环境，树立管理人员的良好形象，要求全体员工在管理、服务过程中，严格按照本规范的内容去执行，以确保公司取得最佳社会效益和经济效益。
| 制度目标 | 让消防器材一直好用，不坏不丢，关键时刻能救命。 | ||
|---|---|---|---|
| 职责分工 | 消防管理中心盯着看、查；自己也动手管器材。 | ||
| 核心条款 | 不能乱动乱用消防器材；专人每月检查一次；放好位置，防潮防晒防锈防霉防冻。 | ||
| 执行要求 | 每月必须查压力表、阀门、按钮、玻璃、电源等18项；出问题马上通知班长，再报队长和主任；要广播疏散，保证水泵运行，全程记录。 | ||
(三)
1、目的规范消防器材管理工作，确保消防器材性能完好，齐全好用。
2、适用范围适用于嘉园物业区域的各类消防器材管理。
3、职责3.1消防管理中心负责消防器材管理的监督、检查工作。
3. 2消防管理中心具体负责消防器材的管理。
4、实施程序
4.1消防设施、器材为安全防火的专用设备，任何人不得随意损坏或挪作他用。
4.2 各种消防设施、器材要齐备，设专人定点定时检查保养，每月检测一次。
4.3消防设备应保持清洁完好，设备周围不得堆放杂物，不得随意占用。
4.4消防器材要放置固定醒目之处，要做好防晒、防潮、防锈蚀、防霉烂、防冻"五防"工作。
4.5消防控制中心人员必须依据消防系统操作说明进行正确的运行操作。
4.6消防控制中心人员必须按照嘉园小区消防系统和设备委托代管合同履行自己的权力和义务。