| 设立背景 | 物业要保证锅炉正常烧水供暖，不能停摆，得有人天天盯着看管。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 管好锅炉、热交换器这些设备，让它们不坏不漏不出事，能一直稳稳运行。 | ||
| 工作内容 | 每天按时巡检锅炉，填运行记录表，修小毛病，做保养，写日志，交班。 | ||
| 协作关系 | 听工程经理/主管安排，技术上问给排水工程师，和空调工、水电工一起干活，互相搭把手。 | ||
| 设立背景 | 公司管着好多楼，水电老出问题，得有人天天盯着修。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 修水管、换电线、保养设备，不让停水停电。 | ||
| 工作内容 | 查漏点、拧阀门、换灯泡、清滤网、记维修本。 | ||
| 协作关系 | 听物业主管安排，跟保洁说别动刚修的线，帮租户接插座，找工程部借工具。 | ||
职责描述：
1. 负责楼宇园区日常水电维修管理工作及设备保养维护;
2. 协助领导完成临时性抢修任务，确保设备的正常运作;
任职要求：
1. 高中以上学历，五年以上水电维修工作经验;
2. 具有高压、低压及水电相关操作证书;
3. 有楼宇及业态设备设施的维护管理能力;
4. 有责任心、沟通能力强、认真负责;
5. 年龄:30-48岁;
| 制定目的 | 怕设备出问题伤人，怕火灾没人管，怕电工操作不规范。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业工程部所有人，小区里所有配电箱、水泵、电梯、消防设备。 | ||
| 职责分工 | 主管盯全局，班长管片区，员工守自己手里的活儿，谁干谁负责。 | ||
| 管理要求 | 断电验电再干活，消防泵每月试一次，灭火器定期查压力，巡更点必须走到。 | ||
| 监督与检查 | 主管每周查记录，班长每天看现场，漏检一次扣分，出事追到人头，整改不过关要重做。 | ||
苏州物业工程技能考核试卷(2)选择题
1、低压配电系统主要有( a、b、c、d )等组成。
a、低压主进柜、馈线柜;b、联络柜;c、电容器柜、计量柜;d、出线柜、发电机
2、消防供水系统由( a、b、c、d、e )等组成。
a、市政消防水管网、水泵接合器;b、消防水池、消防泵(喷淋泵)、稳压泵;
c、气压罐、消防箱、室内消防供水管网系;d、阀门、消火栓、水流指示器、压力开关;e、湿式报警器、喷淋头、仪表;f、火灾自动报警系统;
3、消防防排烟系统包括:(a、c、d、e、f)。
a、正压送风机;b、喷淋泵;c、排烟防火阀;d、防火阀;e、喷淋头;f、排烟风机
4、电动机最高绝缘等级是h，它的极限温度是( e )。
| 设立背景 | 小区人行道口要有人守着，防陌生人乱进，保业主安全。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 盯住进出的人和事，拦可疑的，放该进的，管好门口秩序。 | ||
| 工作内容 | 看人登记、查证件、核搬出单、记执勤本、交班签字、盯道口不堵。 | ||
| 协作关系 | 听值班班长指挥，跟办公室通消息，配合物业做登记，和接班人当面交清楚。 | ||
住宅区人行道口护卫岗位职责
1、严密监视护卫对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值班班长就地处置，必要时可通过对讲机向办公室报告，且随时汇报动态情况，直到问题处理完毕。
2、密切注意进入小区的各类人员，严格执行来访登记制度，未征得业主/物业使用人的许可或身份不明(无有效身份证明)、形迹可疑、衣冠不整者，应禁止其进入。
3、严格执行管理处的各项规定，维护道口秩序，确保道口畅通无阻。
4、对业主物业/使用人搬出物品必须按照出具的通知单核对无误后方可放行。
5、文明执勤，礼貌等待人，廉洁奉公，不谋私利。
6、熟悉小区各业主/物业使用人情况，及经常交往的社会关系。
7、严格请销假制度，对外出的护卫员凭请假条方可放行 ，并做好登记。
8、认真做好执勤记录，严格执行交接班制度，做到交接清楚，责任明确，接班人员未上岗，不准下岗。
| 制定目的 | 大厦要管好，人得配齐配强。怕前期没人盯、接管后乱套。想让团队稳住、服务跟上、业主满意。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 53个管理处员工，含主任、客服、工程、保安等。管日常运行、设备维护、客户服务、安全巡查这些活儿。 | ||
| 职责分工 | 主任牵头定目标，各部门部长带人干活，综合部查考勤和记录，公司人力部每季度抽查培训和考核情况。 | ||
| 禁止行为 | 没证不能上岗，保安身高体重不达标不行，新员工没过基础培训不能独立接客，培训课时少于规定数不给转正。 | ||
| 检查与监督 | 入职先考再训，每月检查培训记录，季度考业务，半年评绩效。缺课扣当月奖金，两次不达标调岗。年底全员复盘调整计划。 | ||
项目物业管理人员配备、培训与管理
1 管理人员的配备
**整体管理方案确定之后，管理团队的配备和素质就是决定性的因素。cpm拟安排高级项目经理担任大厦管理处主任，前期介入期间另委派公司管理、技术骨干组成前期工作小组赴现场配合。在正式接管后，形成主任目标管理责任制为基础的，物业、经营、质量、工程、财务等专业人员密切配合的管理团队。
1.1 管理处人员配置
管理处拟配备各类人员53人。
注:清洁绿化拟单项分包给专业公司，故人员未计入。
| 编制目的 | 让小区水能正常供上、排走，别停水也别淹水，大家用水安心点。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 小区里所有水泵、水池、水管、阀门这些设备，还有维修组的人。 | ||
| 职责分工 | 维修组长管着这事，维修工动手干，主管偶尔来查查有没有问题。 | ||
| 操作流程 | 先检查闸阀开了没、空气排了没、电压水压对不对、手动转三圈；再按开关启动；看五分钟有无异响异味漏水；最后切到自动档。 | ||
| 执行标准 | 闸阀必须全开，真空筒不能有气，电压表指针得在绿区，手盘要轻松不卡，启动电流不能爆表，运转时不能烫手、不能漏成线、不能有糊味，试压后不能渗水。 | ||
物业辖区给排水系统操作规程
1目的
规范给排水系统的操作及运行管理工作，确保小区供水及排水正常。
2适用范围
适用于公司管辖范围内给排水系统的操作及管理。
3职责
3.1小区维修组主管负责给排水系统的运行管理。
3.2给排水维修工具体负责给排水设施(备)的操作。
4操作要点
4.1启动水泵(潜水泵)前的检查
4.1.1检查水泵(潜水泵)进、出水闸阀是否已打开，否则应拧开闸阀。
4.1.2排除水泵机组真空筒里面的空气(如有)。
4.1.3检查电压表、信号灯指示情况以及管网水压情况。
4.1.4手盘水泵轴转动三圈，应灵活无阻滞。
| 制定目的 | 设备老化容易出问题，新员工不熟悉操作流程，怕发生漏电、漏水、起火这些事。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业工程部所有人，所有楼栋的配电房、水泵房、消防泵、电梯机房。 | ||
| 职责分工 | 主管要带头查隐患，班组长盯紧日常巡检，维修工自己动手前先断电挂牌。 | ||
| 管理要求 | 每月测一次接地电阻，配电箱贴好警示标，停用设备必须上锁，灭火器放门口不能挡路。 | ||
| 监督与检查 | 主管每周抽查记录本，安全部不定期拍照片留证，漏检三次扣绩效，出事要写说明。 | ||
项目物业工程主管职位描述
岗位职责:
1.参与制定物业管理实施方案、监督、指导项目区域工程管理的贯彻实施;
2.负责组织制定各类设备设施管理规定及操作规程，审核各项目区域的养护维修计划;
3.督促检查各项目区域工程管理、安全教育和业务培训、技术指导;
4.参与开发项目前期物业各类设施设备安装、调试及物业竣工验收、接管验收工作;
5.对项目工程设施，及时地向相关部门提交物业相关的合理化建议;
6.负责组织对物业工程设施、设备重大事故的抢修;
7.负责协调项目区域工程技术力量、工作任务分配。
| 设立背景 | 公司要管好小区水电电梯这些设备 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 管水电管网、修照明、保供水供电正常、巡检电梯、做维保、查装修违章 | ||
| 工作内容 | 查线路水管、换灯泡、清管道井、巡电梯、填维修单、接业主报修 | ||
| 协作关系 | 听工程主管安排，跟供水供电单位配合，帮业主修东西，和装修队打交道 | ||
1.2使用范围
全体工程服务人员
2工作职责
2.1熟悉管理区水电管网分布，供水、供电设施及控制系统的走向位置及其养护办法并做好养护工作，密切配合供水供电部门做好管理区的供水供电服务工作。
2.2负责所有公共照明的检查、维护和更换工作，并为业主提供电路、给排水设施维修服务。
2.3按照工作要求巡视管理区域，掌握供水、供电系统的工作情况，如发现有损坏、隐患或其他不正常情况，应及时处理，认真履行24小时抢修职责，确保设备运行正常。
2.4负责电梯的日常巡检，监督协助电梯修保专业单位完成电梯定期维保，电梯出现突发故障时，按照操作规程处理。
2.5熟悉强、弱电系统的操作规程，按时完成日常维保工作。
2.6严格按安全操作规程检修作业，确保作业安全，防止发生事故。
2.7执行工程巡查制度，监督房屋二次装修过程，及时发现并制止违章装修现象。