| 制度目标 | 管好在建工程的钱和账，不让钱乱花，账算错，工程拖着不转固。 | ||
|---|---|---|---|
| 职责分工 | 财务部管账务处理和付款审核；工程部报进度表；采购部盯合同付款；审计部查执行情况。 | ||
| 核心条款 | 施工前要审预算和资金来源；施工中按实际进度付工程款；试运转支出进工程成本；报废损失分情况进成本或营业外支出。 | ||
| 执行要求 | 进度表每月5号前交；付款前必须有三方签字确认单；试运转销售冲成本要当天记账；报废处理7天内完成审批和账务调整；竣工决算3个月内做完。 | ||
第一条 在建工程包括的内容及管理原则
(一)依据新的会计制度，企业的在建工程分为以下内容:
1、施工前准备;
2、正在施工中的建筑工程、安装工程、技术改造工程等。
(二)对在建工程管理内容的管理原则
1、对在建工程施工前准备，要明确其资金来源及开支渠道，账务处理程序，对临时性设施费用及工程预算要严格审查。
2、对正在施工中的建筑工程和安装工程等，要及时要求施工单位将工程项目形象进度报表及时报送，并依次审查其工程进度。按其工程的实际完成情况支付其工程款，建立严格的工程款支付的责任制度和制约程序。对在建工程项目即将完成的工程项目，要及时与有关单位联系其工程的保质金，为工程在保修期内维护打下基础。
| 制定目的 | 怕买的东西质量不行，影响物业服务质量。要让每样东西都靠谱，用起来顺心。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 各部门买物业用的东西，比如维修材料、日常耗材这些。 | ||
| 职责分工 | 部门专人写采购计划，主任核，副总代表审，副总批，综合办主任买和验收。 | ||
| 禁止行为 | 不能从黑名单厂家买，不能不按计划乱买，不能收不合格货，不能拖着不验货。 | ||
| 检查与监督 | 办事员汇总计划后采购，综合办主任检查入库，月底查执行情况，没按流程的退回重做，三次出错要谈话。 | ||
公司程序文件版号: a
修改号: 0
ej-qp5.1物业管理物品采购控制程序页码: 1/3
1.目的:
确保采购的物品符合质量要求。
2.适用范围:
适用于公司各部门对物业管理服务相关物品的采购。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.6、4.10、4.13章
3.2 is09002标准第4.6、4.10、4.13章
4.职责:
4.1公司各部门职责:
4.1.1各部门应设专人负责编制本部门相关物业管理项目所需物品的购置计划。
4.1.2各部门主任负责本部门物品购置计划的核定。
4.1.3管理者副代表负责物品购置计划的审核，公司副总经理负责物品购置计划的审批。
4.1.4经副总经理审批后的物品购置计划由综合办公室主任负责实施。
| 制定目的 | 怕东西丢，怕出事故，想让大家干活时更小心点，下班记得锁门。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 所有用实验室的人，管门窗、器材、仪器、药品这些实物。 | ||
| 职责分工 | 老师带头盯安全，学生按规矩操作，管理员每天查门窗和柜子锁没锁好。 | ||
| 禁止行为 | 不准乱碰精密设备，不准外人进实验室瞎逛，不准私自拿易燃易爆有毒的东西。 | ||
| 检查与监督 | 每周三下午检查一遍，老师带着学生一起做，漏查一次扣当月安全分，整改不过关要重学规则。 | ||
1、实验室门窗必须牢固，工作人员下班后必须关好门窗；
2、录音机、摄像机、录像机、照相机等电教器材和精密仪器以及高档乐器，必须放置在安全可靠的地方，专人负责保管；
3、各实验室应制定安全规则，张贴墙上，严格遵守。必须防范火灾、中毒和违规操作引发事故。禁止无关人员在实验室逗留；
4、实验室中易燃、易爆、有毒物品的实行专人专柜和双人双锁管理，专人领用并做好使用记录；督促相关教师及时归还，以免发生安全责任事故。
| 制定目的 | 工地活多，人手杂，怕出事。楼上楼下同时干，怕掉东西砸人，怕工人乱走踩空。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 所有在楼里干活的人，从挖坑到刷漆的都算。 | ||
| 职责分工 | 工长盯现场，班组长管自己人，工人戴好帽子系紧带子。谁出事谁负责，不推别人。 | ||
| 管理要求 | 脚手架得搭稳，临边要有挡板，电梯口盖严实，电线不乱拉，灭火器放门口。 | ||
| 监督与检查 | 每天早上班前会讲安全，安全员转圈查，拍照留底。漏查一次扣钱，没整改停工。月底贴通报，红榜表扬，黑榜点名。 | ||
高层住宅施工工艺流程
(一)、施工工艺流程的控制原则
①、遵循平行流水、立体交叉的总原则，各工序及各工种间统筹兼顾，均衡调度，确保各阶段施工计划的实现;
②、基坑挖土和护坡阶段即做好防水卷材、模板、钢筋等的采购、配制及其它准备工作，使得土方工程一结束，即能迅速转入地下室结构的施工;
③、结构分期验收。当高层建筑施工到6--7层时，即组织第一次结构验收(地下室);当高层建筑施工到20层左右时，即组织第二次结构验收(1-14层);当全部结构结束一个月左右时组织第三次结构验收(剩余结构)。这样可以充分保证室内外粗装及精装工作的及时跟进。此时内装修自下而上，外装修自上而下穿插进行，工期将有效缩短。
| 设立背景 | 公司管着写字楼，电气设备老出问题，得有人专门盯着修和保养。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 管电气设备运行、维修、验收。交付前查毛病，交付后快速修客户报的故障。 | ||
| 工作内容 | 做内部验收、盯整改、修配电室、保养设备、处理客户维修投诉。 | ||
| 协作关系 | 跟施工单位、第三方维修单位一起干活。向工程主管汇报。配合客服接单，和前台同步维修进度。 | ||
职责描述：
1、负责参与项目交付前期工作，配合制定内部验收计划;
2、负责组织开展项目交付前电气专业内部验收工作，督促质量整改，降低缺陷率;
3、负责写字楼现场电气设备的日常维修、计划检修、保养;
4、负责项目配电室的运行和维修。
5、负责快速解决交付后项目客户关于电气专业的维修投诉，协调施工单位或第三方维修单位快速关闭维修。
任职要求：
教育背景:电气、工民建、工程管理、房地产开发等专业，本科及以上学历;
经验与技能:
1、5年以上工作经验，需持有维修电工职称证或高压综合特种作业操作证;
2、具备较高的维修电工专业知识，钳工知识;变、配电设施的管理能力，熟知安全规范和操作规范;
3、具有一定的沟通协调能力和执行能力
物业公司程序文件:采购控制程序
1.0 目的
公司应确保采购的物品和接受的服务符合合同、标准和规范要求，保证公司服务质量。
2.0 范围
适用于直接影响服务质量的采购的物品和接受的服务，如设备的零配件、提供给顾客使用的物品等。
3.0 职责
3.1 工程部负责公司大宗和批量物品的采购及物品供应商的选择和评定。
3.2 部门和管理处采购主管负责200元以下零星物品的采购及经工程部授权可以自行采购的物品购买。
3.3 部门和管理处采购主管负责采购计划的制定和采购物品验证记录单的填写。
3.4 公司主管领导和管理处主任负责采购计划的审批。
4.0 程序
4.1 合格供方的选择
4.1.1 合格供方根据以下三条进行选择:
1)品牌优良、价格合理;
2)具有营业执照或相应政府批文的企业;
3)提供的物品/服务质量良好和信誉较好的商家或厂家。
4.1.2 工程部和管理处应建立《合格供方名单》，作为公司供方的选择，主管领导负责审批《合格供方名单》，执行部门应随时根据实际供货关系来评定供方，合格供方的增删应由审批人审批。合格供方可分为物品类供方和服务供方。
4.2 采购计划控制
4.2.1 采购按实际情况可分为计划采购、临时采购和紧急采购。
| 制定目的 | 小区刚建好，大家搬进来住，得有人管日常事。怕乱糟糟没人理，也怕出事没人救，就想定个规矩让生活安稳点。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 所有住户、租客、装修队，管收钱、保洁、保安、维修、消防这些天天要做的事。 | ||
| 职责分工 | 管理处主任带头干，保安和保洁员天天做活，业主代表盯着看有没有偷懒或乱来。 | ||
| 禁止行为 | 不准改外墙窗户，不准堆东西堵楼道，不准在公共地方烧东西，不准私拉电线，不准养大型犬。 | ||
| 检查与监督 | 管理处每月查三次楼道和消防设备，发现没做到就贴通知单，三天不改就上门说，再不听就发书面警告，月底汇总报给业委会。 | ||
港中旅花园物业管理服务手册及应急处理程序
(一)物业管理
1、管理处及其职能
(1)深圳港中旅物业管理公司为本小区之管理代理人，并执行深圳港中旅花园之物业管理职能，享有并承担 中规定物业管理人的各项权力、义务及责任。
(2)管理公司员工有职责为各用户提供物业管理服务，但请各用户不可要求各员工作私人服务，另请各用户勿赏赐任何利益给本处工作人员，各用户如有任何赐教，请与物业公司或管理处联系。
(3)管理处负责维持本物业范围之正常运作及在可能情况下协助各用户，处理各公共事务。
2、费用
(1)为保障业主物业的长远利益，以达投保值的效果。
| 制定目的 | 工地太危险，怕出事伤人，想让大家干活前都把安全准备做足，别稀里糊涂开工。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管所有施工人员和现场设备，管开工前准备、交底、机械安装、用电、脚手架、高空深坑这些活儿。 | ||
| 职责分工 | 技术员编方案，工长做交底，安全员盯现场，班组长管工人签字，项目经理总把关。 | ||
| 禁止行为 | 没方案不准开工，没交底不准动土，没证不能碰特种设备，没验收不能用机械和电线，安全网护栏不能乱拆。 | ||
| 检查与监督 | 开工前查资料是否齐全，每月查交底签字和维保记录，缺一次扣当月绩效，三次停岗培训，安全部每月15号汇总检查结果。 | ||
（1）在工程开工前必须编制有安全技术措施在内的施工组织设计，技术复杂的项目还要编制专题安全技术方案，经审查报批方可实施。主要有文明施工、施工防火、施工用电、钻孔桩、基坑支护与土方开挖、脚手架工程、模板工程、各种施工机械等。
（2）分项工程及各施工工序开工前必须逐级进行安全技术交底。安全技术交底应有书面资料（作业指导或操作细则）。技术交底针对性要强，并履行签字手续，保存资料，并按交底规定进行作业。
（3）特种作业人员必须进行专业培训，持证上岗。且登记造册，作为安全检查资料附件。
（4）实行机械安全管理和安装验收制度。
| 制定目的 | 以前安全没人盯紧，老出小问题。现在要让施工不伤人、不坏设备、不拖进度。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 主任、安全工程师、培训工程师。管施工安全、证件检查、防护用品、事故处理。 | ||
| 职责分工 | 主任带头抓全盘。安全工程师编制度、查现场、罚违章、办培训。培训工程师配合教规程。 | ||
| 禁止行为 | 不准无证上岗，不准用不合格防护品，不准指挥或干违章活，不准瞒报小事故。 | ||
| 检查与监督 | 安全工程师每月查一次，月底交报告。没整改的下周再盯，三次不改通报批评。主任每季度听汇报。 | ||
1 主任负责本部门安全管理职责的全面落实。安全工程师和培训工程师积极协助主任的工作，主任不在时在分管业务范围内履行主任的安全职责。
2 严格执行国家有关安全生产的方针、政策、法令、法规和上级有关规定，协助领导组织推动施工中的安全管理工作。
3 定期向公司总经理和施工经理汇报工作。
4 安全工程师:
4.1 编制公司安全施工管理制度或实施细则，经批准后监督执行。
4.2 编制公司年度安全工作目标计划，经批准后组织落实。
4.3 参加重大项目安全施工措施的审查。
4.4 负责制止和处罚违章作业及违章指挥行为，对危及人身、设备安全行为应指令先停止施工，并及时报告领导。
4.5 负责组织安全网络活动。
4.6 负责分包单位的安全资质审查。
| 制定目的 | 怕机械出事伤人，保证施工顺顺利利 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 所有开机械的人和管机械的人，塔吊、电梯这些大设备 | ||
| 职责分工 | 技术部牵头装好调好，生产部盯日常用，机械员天天查保养 | ||
| 禁止行为 | 没证不准碰机器，塔吊信号不许乱打，风大雨大不能干，超重斜吊绝对不行 | ||
| 检查与监督 | 进场先验收，每月查保养记录，没做到扣当月绩效，月底前交检查表，三次不过换人管 | ||
康居高层楼群施工机械设备安全管理措施
根据施工组织设计及施工方案的要求，使用施工机械，按施工进度分期组织进场。
机械设备进场后由技术、生产、机械及有关部门组织正确安装调试及验收，要经常性保养，保持施工机械完好状态。
对机械设备使用贯彻管用结合，人机固定的原则，每台机械必须有专人负责管理使用，严格执行三定(定人、定机、定制度)制度。
操作人员必须经过培训持证上岗，熟悉所操作机械情况，做到"四懂三会"即懂原理、懂构造、懂性能、懂用途，会操作、会维修保养、会排除故障。
对大型机械特别是塔吊、垂直提升机械，外用电梯等设备各种限位装置必须灵敏、齐全可靠。
每台塔吊至少要有两名持证上岗的信号指挥员，非信号不得指挥塔吊。信号应清晰准确，各工种应配合一致，协调工作。