| 制定目的 | 项目还没建好就得提前想想以后怎么管，避免建完发现不好用、不好修、成本高。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管开发商建楼时的规划、施工、设备调试、卖房这四个阶段的事。 | ||
| 职责分工 | 物业经理牵头带人去看现场提建议，各专业工程师查图纸看工地，销售时管家和保安去现场露脸。 | ||
| 禁止行为 | 不能只看图纸不跑现场，不能等建完了才说问题，不能对电梯消防这些关键地方闭眼不管。 | ||
| 检查与监督 | 前期人员每月至少三次去工地，每次留记录；图纸意见三天内反馈；销售现场服务从开盘前两周开始；没按时去现场或漏提关键问题要扣绩效。 | ||
公馆前期服务管理:前期介入
第一节 前期介入
我们将提供全面的前期介入服务，并从物业管理角度在项目规划、设计、施工、验收等阶段提供合理化建议，为今后开展物业服务工作及控制管理成本打下良好的基础，同时为进入实操阶段做好充分的准备工作。
前期介入工作内容主要以下四个方面的内容:
规划设计期间的介入工作
工程施工期间的介入工作
设施设备调试期间的配合工作
销售推广配合工作
一、规划设计期间的介入工作
安排各专业人员对项目及所在区域进行实地考察，通过研读、消化、理解项目公司提供的初步规划、方案设计、项目模型、全套施工图纸等资料，了解项目的规划意图和设计内容。
| 制定目的 | 怕设备乱修出事故，怕下雨漏水淹房子，怕消防器材不能用。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 工程主管、文员，管所有小区的设备、管道、消防、防汛点。 | ||
| 职责分工 | 主管盯维修质量，查施工安全；文员管好资料，传好指令；大家都要守操作规矩。 | ||
| 管理要求 | 设备要定期试运行，防汛前清沟渠，消防系统每月测一次，大修必须按流程走。 | ||
| 监督与检查 | 综合部经理每周查记录，主管每天巡现场，漏检一次扣绩效，出事要重罚还要写检查。 | ||
住宅物业工程主管工作职责
岗位名称:工程主管
直接上级:综合部经理
直接下级:工程文员
直接责任:
1、在综合管理部的直接领导下指导各物业有关工程各项工作的具体实施;
2、熟悉和遵守国家有关物业各种设备、设施的运行管理的法规、及安全使用规程;
3、负责协调各部门的工作，积极配合综合管理部及其他部门处理好客户的各种投诉事件。
4、负责制定公司工程维修的各项任务，并下达命令。
5、积极配合国家有关部门对物业的各种特种设备、设施的检查工作;
6、负责协调项目和国家上级主管部门、公司合作单位及开发商的各项工程问题的处理;
7、负责组织人员配合公司经营部对接管道进行物业接管验收和交接工作，负责物业全部工程资料的交接和使用管理工作。
| 制定目的 | 收楼过程乱糟糟的，资料老丢，业主问啥答不上，验房出问题没人管，整改拖拖拉拉，怕业主闹意见。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业收楼组、验楼员、工程维修员、客服前台、物业部经理。 | ||
| 职责分工 | 验楼员负责查房记录，工程员当天修小问题，客服前台回访业主，物业经理盯大问题，资料员管好每张纸。 | ||
| 管理要求 | 验楼不乱承诺，问题写清部位和程度，现场录像要拦住，整改单当天发，小问题当面修掉。 | ||
| 监督与检查 | 每天查整改单回没回，超期就催工程师，进度报前台，前台告诉业主，漏做被点名，三次扣绩效，领导抽查签字。 | ||
1.1.业主收楼需提供的资料:业主本人身份证原件及复印件、《收楼通知书》;如受委托收楼需交业主身份证原件及复印件、委托书或授权书;如自行交纳维修资金的须交银行交款回执复印件。
| 制定目的 | 小区设备多，老化快，怕出故障伤人 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业工程部所有人，所有公共设施和业主家改造项目 | ||
| 职责分工 | 主管盯整体，组长管片区，员工守操作。谁干活谁负责，谁签字谁担责 | ||
| 管理要求 | 维修前断电挂牌，高空作业系安全带，动火要审批，消防系统天天查 | ||
| 监督与检查 | 主管每周查记录，经理月度现场抽，没做到扣绩效，出事追到人。检查留照片，问题当天改，改不完写说明 | ||
小区物业工程部工作职责(二)
1.负责小区电力系统，电视接收系统，电话通讯系统，消防报警系统，保安监控系统，空调采暖系统，给排水系统，天然气系统的运行管理，设备维护保养，故障检修和系统改造。
2.负责小区公共建筑，公共设施的维修保养，改造。
3.对业户委托的房屋设施设备进行日常维修保养。 对业户委托的房屋装修改造实施全面管理。
4.审核业户申报的房屋装修改造方案，并监督检查工程实施情况。
5.负责公司工程设备的编号，登记，建立台账，办理启用，封存，报废等综合管理工作。
6.负责公司能源管理，制定节能措施，降低公司能耗，提高经济效益。
7.对业务范围内的各项工作，制定工作计划，编制工程预算和各类工程报表。
8.负责与政府各职能部门及相关单位就工程及能源等有关问题的协调，联络，报批等项工作。
| 制定目的 | 怕施工乱套，质量不好，干活慢，花太多钱。想让大家按规矩来，活干得又快又好。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 就管工程技术部的人，管智能化工程从接活到干完的全过程。 | ||
| 职责分工 | 经理带头抓总，助理编方案盯现场，项目负责人买材料带人干活。 | ||
| 禁止行为 | 没签合同不能开工，高空不系安全绳不行，雨天带电作业不准，安全帽不戴不许进工地。 | ||
| 检查与监督 | 每步都有表要填，经理和助理盯着看，进度每天报，出问题马上改，不填表不给验收，拖一天扣工分。 | ||
物业管理有限公司程序文件
--智能化工程管理程序
1.目的
规范施工管理、确保工程质量、提高工作效率、降低工程成本。
2.范围
适用于公司工程技术部。
3.职责
3.1工程技术部经理负责工程项目的组织、协调工作;
3.2工程技术部经理助理负责工程施工方案的编制交底、人员调配及施工现场监督和工程内部验收工作;
3.3项目负责人负责工程材料采购计划，项目内部人员调配、工程的施工。
| 制度目标 | 让工程维修员技术好、守纪律、愿意服务业主。 | ||
|---|---|---|---|
| 职责分工 | 工程主管负责带教和考核，总工办出题监考，培训专员讲公共课。 | ||
| 核心条款 | 岗前要学服务意识、职责、技能；必须跟岗30课时；上岗实习半月后考一次，三个月再考转正。 | ||
| 执行要求 | 每次培训记清楚；岗前培训完马上实习；考核分笔试加实操；在职培训每半月一次，每月一次交流，每半年练设备。 | ||
物业工程管理部的培训管理
1、目的:
培训一支技术熟练、纪律严明、热心服务的工程维修服务队伍。
2、范围:
运用于**项目全体工程维修人员。
3、内容:
3.1岗前培训
(1)树立工程维修服务意识，培养从业热情。
(2)明确工程维修员的职责。
(3)掌握工程维修员上岗的基本技能和应遵循的规章制度及文明用语。
3.2工程维修人员岗前培训课程
表十一:
项目
培训内容
培训课时
培训教师
培训方式
公共
课程
企业概况
1个课时
培训专员
理论授课
服务意识教育
物业管理基础知识
2个课时
专业
维修人员职责、工作程序、服务标准、服务礼仪培训课程
全面掌握项目水、电、消防管线走向，设施设备特点，维修服务范围
6个课时
工程主管
分岗位、分工种实地跟岗
30个课时
实地跟岗
军事动作训练
队列训练
面授
备注:1、做好培训记录。
| 制定目的 | 小区设备老了容易坏，怕停电停水停空调，影响大家生活，想让系统稳稳运行不掉链子。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 强电、弱电、水暖、仓储四个岗，管供电、消防、空调、水管、零件这些事。 | ||
| 职责分工 | 工程部经理牵头安排，技工们动手干，主管不定期查活干没干好，干不好要重做。 | ||
| 禁止行为 | 供电故障不能拖着不处理，柴油发电机该启不用，水管漏水不管，零件乱放不记账。 | ||
| 检查与监督 | 每天巡检填表，主管每周看记录，月底汇总问题，没按时修的扣当月绩效，下月再补。 | ||
小区物业工程管理部职责
岗位职责
一、住宅小区强电技工岗位职责
1.协助住宅小区物业工程管理部经理开展养护工作，完成领导下达的任务和指标。
2.负责对住宅小区供电系统的养护维保操作，制订住宅小区供电设备的维修、检修计划。
3.住宅出现供电故障之后，必须立即派出;谨记停电时，及时启动柴油发电机，保证强电系统的基本运作。
4.负责住宅小区业主二次装修工程的监管工作。
5.根据强电系统运行情况，制订切实可行的节能供电措施。
二、住宅小区弱点技工岗位职责
2.负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、安保报警系统、广播系统等弱电系统的运行、养护、维修管理工作。
3.根据实际情况，发挥弱点系统最大功用，开展弱电系统的增效改造工作。
| 制定目的 | 怕设备坏掉影响住户生活 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业工程维修组所有人 | ||
| 职责分工 | 组长盯全局，师傅带徒弟，新人学着干不乱碰设备 | ||
| 管理要求 | 定期检查线路，停水停电提前通知，修完试运行再离开 | ||
| 监督与检查 | 主管每周查记录，班长现场看操作，漏检一次扣绩效，出事要重写报告 | ||
物业工程维修组工作任务及职责范围
工程维修组的主要工作任务是实施管理区域内工程管理，保障设备、设施正常运行。工程维修给的管理具有严密的科学性和较高的技术性。它是反映服务水准、良好形象和声誉的重要标志。
工程部的职责范围如下:
*负责管理区域内电力系统、电讯系统、供水系统的运行管理，维护保养和故障检修。
*负责管理区域内公共设施、设备的维护保养。
*负责对室内设施、设备提供有偿维修组服务。
*对管理区域所有房屋进行维护、保养。
| 制定目的 | 怕设备出事引火灾，想让维修和施工都安安全全的，不出火情。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管工程部所有人，管设备维修、施工、电器线路、新改扩建项目。 | ||
| 职责分工 | 经理牵头定制度、盯落实；班组长管自己人干活守规矩；安全部不定期查，查到问题记下来。 | ||
| 禁止行为 | 不准私拉乱接电线，不准设备带病运行，不准施工不提消防要求，不准验收跳过消防环节。 | ||
| 检查与监督 | 每月查一次设备和施工点，班组长每天看一遍，月底交检查表；漏查或没整改，扣当月绩效；整改超3天要写说明。 | ||
物业公司工程管理部经理消防安全职责
1.对本部门消防安全工作全面负责，配合安全管理部进行消防工作的开展。
2.负责制定各工种专业的消防安全制度。
3.对所管部门的设备和各种维修机械、设备的安全管理负责，明确所属班组的具体分工和责任，不漏项不漏点，制定落实值班检查、维修制度和消防防爆措施，定期对全公司的电器设备、线路组织进行维修，整改隐患，保证安全运行和使用。
4.负责本部门技术工种的专业培训和考核，建立健全设备技术档案，督促落实消防安全法规、制度。
5.负责在新建、改建、扩建、改造工程项目和引进技术设备时，按有关规定将消防工作与质量设计、审批、施工、验收、投入使用等环节同步进行。
6.负责本部门各种维修和施工中的消防安全管理。