| 制定背景 | 中控室要全天候盯设备，怕没人管出事，怕误报不处理，怕火灾反应慢。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 所有中控室值班员和进中控室的人。 | ||
| 职责分工 | 值班员自己干活，维修负责人收报修，主任管应急联络，主管定期查记录。 | ||
| 管理规定 | 必须24小时有人、会操作、不乱碰设备、报警马上看、设备常清洁、禁烟、备手电。 | ||
| 监督与罚则 | 交接班填记录，主管不定期翻本子，发现没填或乱填就问清楚，再犯要谈话。 | ||
物业区域中控室工作规程
一、工作制度
1、中控室实行每日24小时专人值班、监控，严格执行交接班制度并填好《中控室交接班记录》。
2、值班员必须能够熟练的操作中控室内所有设备。
3、非值班人员严禁操作。
4、每班值班员都要检查各控制柜、各监护仪器显示屏的信号灯和指示表、各类操作按钮手柄应在规定位置，如有异常要立即查清原因并作记录。
5、中控室出现报警信号后，必须立即核实。属误报，应消除信号并做好记录;属火灾报警，应迅速给予处理。
6、值班员要及时向维修负责人或外包方反映维修事项，消防设施设备故障按急维修处理。
7、室内要保持干净卫生，设备无灰尘，不准堆放杂物。
8、消防器材应齐备良好，室内禁止吸烟。
9、常备应急手电筒或充电式应急照明设施。
| 制定目的 | 小区设备多、面积大，怕服务乱套，想让业主住得安心舒服。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管物业全体人员，管客服、维修、安防、环境四块活儿。 | ||
| 职责分工 | 项目经理总抓，四个部门主管各管一块，公司办公室查岗位责任书落实情况。 | ||
| 禁止行为 | 客服不接电话、维修不记录、安防不登记外来人、保洁不换脚垫，都不行。 | ||
| 检查与监督 | 每月查一次岗位责任书，没做到扣绩效；每季度培训一次，年底汇总问题改；检查结果贴公告栏。 | ||
某住宅项目物业管理实施方案
一、项目分析
根据所提示数字，管理面积约为14.5万平方米，其中，高层建筑约占总数的50%，其余为小高层建筑或别墅区。小区包含变电站、换热站、二次加压水泵房、以及电梯、电子监控系统等大型公共设备，其设备数量不详。住宅约10万平米，绿化面积约1.7万平米，地下车库约2.9万平米，其中涵盖25部电梯、217个车库、264个车位等。
二、主要管理方案内容
根据上述数字显示，做出对该项目的物业管理方案如下:
1、管理机构设置及人员配置
根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着"以人为本、服务至上、精干高效、以岗定人"的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。
| 制定目的 | 园区老出事，住户不安心，想让巡逻更勤快，监控更灵，报警更快，大家住得踏实些。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 安全管理员，干巡逻、盯监控、查车辆、盘问可疑人这些活。 | ||
| 职责分工 | 管理处主任盯着整体，智能集控中心调度值班，保安员自己守岗干活，派出所偶尔来查。 | ||
| 禁止行为 | 不准脱岗，不准乱收费不给票，不准对可疑人放行不查，不准签到造假，不准不会用报警系统。 | ||
| 检查与监督 | 每天按路线走几遍，打卡签到，集控中心随机抽查，月底没达标扣钱，连续两次不合格调岗。 | ||
住宅园区安全管理员职责
安全管理员在管理处主任和当地派出所指导下，在智能集控中心值班人员的调度下，利用现代化管理手段落实住宅区内的防火、防盗、防治安事故等安全措施，防止各类案件的发生，保障住宅区的安全、住户生命财产的安全。
一、熟悉相关法律政策及治安条例、法令等，依法管理住宅区事务。
二、熟悉住宅区及住户情况，了解巡视辖区内的重点、要害部位及本岗位工作内容，能够采取宣传、教育、预防等措施，防止发生治安案件及非真实报警。
三、熟练掌握住宅内智能报警、监控系统的工作性能和基本操作方法。
四、着装整齐、精神饱满，遵纪守法，服从命令，坚守岗位。
| 制定目的 | 设备老坏影响住户生活，得常检查常保养，让机器不趴窝、少出事、多用几年。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管工程部所有人，管电梯水泵空调这些大件，还有日常擦洗、小修小补、大拆大装。 | ||
| 职责分工 | 经理总盯着，工程师定计划带人干，领班带着维修工天天巡检动手修，保管员管好零件工具。 | ||
| 禁止行为 | 不准擅自离岗，不准乱动电闸，不准在机房抽烟，不准漏记维修情况，不准拿公家工具干私活。 | ||
| 检查与监督 | 每天查设备填记录，每月按计划保养，大修要报批再干，没做到扣绩效，主管每周翻记录抽查，月底开小会讲问题。 | ||
一、房屋设备的保养与维修
为了保证设备的正常运作，必须对各种房屋设备进行保养与维修。
1.设备保养
房屋设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电、供水、供气等单位对设备所进行的常规性检查、养护、维修等工作。通常采用三级保养制(即日常维护保养、一级保养和二级保养)。
(1)日常维护保养。是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁保养;发现小故障及时排除，及时做好维护工作并进行必要记录等。
(2)一级保养。是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备的某些局部进行解体清洗，按照设备磨损规律进行定期保养。
(3)二级保养。
| 设立背景 | 小区要有人盯着摄像头，防止坏人乱来，物业得管好安全。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 盯屏幕、看画面、保设备不坏、记清楚每件事。 | ||
| 工作内容 | 开机检查、调画面、擦屏幕、写值班本、锁门、不让人乱碰机器。 | ||
| 协作关系 | 听保安队长安排，跟巡逻保安对讲机喊话，帮保洁大姐查丢东西，录像给主任批了才能放人看。 | ||
1.认真贯彻执行上级有关部门关于安管监控的规定。
2.熟悉并掌握安保监控设备性能，掌握监控设备的操作方法，保证操作有序，准确迅速。
3.保护监控系统终端设备，保证24小时运转正常。
4.爱护监控系统终端设备，按规定定期保养，并保持室内清洁。
5.严格执行住宅部的相关规定，禁止无关人员进入，非监控人员不许操作动用设备。
6.上岗期间认真值岗，对岗上发生的一切问题作好详细记录。
7.未经允许不得在监控终端设备内加装各类程序及文件。
8.录像资料严格保密，不得随意提供查看。如确需查看，须主任批准后方可。
| 设立背景 | 大楼和小区机电设备要一直转，坏了得马上修，不然住户没法住。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 修机器、保运行、接报修、盯外包师傅干活。 | ||
| 工作内容 | 查设备、换零件、修故障、做保养、填单子、打电话催外包。 | ||
| 协作关系 | 跟物业管家拿报修单，向工程主管汇报，和外包维修队对接，有时帮住户搭把手。 | ||
维修电工岗位职责(十六)
负责本大楼或小区机电公共设备日常维修、保养工作，保证设备正常运行。
负责本大楼或小区业主或住用户报修项目的维修工作。
熟练掌握机电设备的操作规程和技术性能、优质高效地完成维修任务。
对于向外委托维修保养的设备，要负责监督供方人员按时保质保量进行维修保养，设备出现故障要负责及时通知供方进行抢修。
| 制度目标 | 管好保洁用品采购、入库、记账、领用和盘点，避免乱买乱用乱丢，让东西不丢不坏不浪费。 | ||
|---|---|---|---|
| 职责分工 | 保洁主管报采购单、填入库单、做月统计；库管员管入库登账、查库存；保洁中心核对账目、收汇总表。 | ||
| 核心条款 | 采购每季度一次，紧急要填申请单；入库必须四联单、不代购不漏入；账分五类，月底交汇总表；领用要签字，报废要写说明。 | ||
| 执行要求 | 采购20-25日报单；入库当天办完；账目当天登、月底前交表；盘点每月一次；报废说明随表一起交；发票签字、单据不代签不补签。 | ||
物业保洁中心管理制度
1.保洁用品管理制度
1.1.采购注意事项
1).采购周期为每季度一次(即年中的1、4、7、10月)，各保洁主管应于前一月的20-25日，将采购清单集中报与保洁中心，尽量在季度采购中控制好日常基本用量无大偏差;
2).如季度采购中有小偏差、遗漏或是因计划外工作造成物料紧缺，各保洁主管可填写《紧急采购申请单》;
3).与物配中心协调，各中心物品采购必须将发票分开。
1.2.入库注意事项
1).各保洁部各自准备入库单(四联)，所有采购物品必须办理入库手续。
| 制度目标 | 管好起重机械，让它不坏、不出事，大家干活更安心。 | ||
|---|---|---|---|
| 职责分工 | 设备动力部派人管，使用单位建制度，每台机器专人负责。 | ||
| 核心条款 | 要登记建档，装安全装置，钢丝绳按标准用，配重不能少。 | ||
| 执行要求 | 操作员得培训考试拿证，定期检查检验，新装或大修后要验收才能用。 | ||
为了加强起重机械的管理，保证起重机械的正常运行和安全生产，特制定本制度。
１．本管理制度适用于桥式起重机、门式起重机、装卸桥（塔）式起重机、门座式起重机、汽车起重机、轮胎起重机、履带起重机、载货升降机、卷扬机、电动葫芦等。不适用于铁路起重机、矿山井下提升设备、载人起重设备等。
２．企业应根据起重机械的种类、数量和复杂程度，在设备动力管理部门设立专职或兼职的工程技术人员负责起重机械的管理工作。
３．使用单位应建立必要的起重机械检修维护、定期检验、操作、安全规程和交接班制度等规章制度。
４．必须对起重机械逐台进行登记和建立设备档案。档案内容应包括产品合格证、质量证明书、图纸等原始技术资料，以及运行记录、历次技术检验报告、大修理、改变原设计性能和重大事故记录等。
５．各种不同规格型号的起重机械都要按ｇｂ６０６７－８５《起重机械安全规程》的规定装设相应的安全保护装置，塔式起重机要加足配重。
| 设立背景 | 小区房子和设备老了要修，业主家里坏了要帮修，得有人专门管这事。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 管维修安排、盯施工质量、处理突发故障、验收采购东西。 | ||
| 工作内容 | 接业主报修、派活给工人、回访修得咋样、查设备有没有问题、买材料验货。 | ||
| 协作关系 | 听主任指挥，跟水电暖气等部门打交道，带维修班组干活，和外边维修队对接。 | ||
学校物业维修负责人岗位职责
维修负责人在主任的直接领导下，负责小区房屋及公用设施设备维修养护、业主家庭维修工作的安排布置及对各班组的日常管理工作。其职责如下;
1、加强小区物业管理验收和交接工作，协助住宅部主任负责辖区全部工程资料系统交接和使用管理工作。
2、协助制定与组织实施房屋及公用设施设备的大、中修计划，改建、扩建项目的施工，现场监督管理，办理竣工验收工作。
3、负责处理业主维修申请，核定外委维修单位收费项目和标准，及时安排维修人员为业主提供服务，按维修回访要求对业主进行回访，确保维修质量。
4、负责对维修人员日常管理与培训。
5、负责监督机电设备、消防设施及安保设施的检查维修工作，参与重大项目维修施工，并确保维修质量。
6、负责处理公用设施设备的突发事故。
7、负责采购物资的质量验收，严把质量关。
| 编制目的 | 让装修不乱来，保护房子安全，不让邻居受影响，保持小区样子好看。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 在小区里装修自家房子的业主和工人。 | ||
| 职责分工 | 管理处办手续收钱，工程部管水电土建，服务质量管理部审批和处理违规。 | ||
| 操作流程 | 先申请再交钱，拿临时证，配灭火器，按图施工，完工后验收，退保证金。 | ||
| 执行标准 | 提前5天申请，交1500元保证金，图纸要批过，材料袋装，废土袋装运到指定点，装修时间限8-12点、14-22点，灭火器1支，出入证必须戴。 | ||
住宅小区房屋内部装修管理规程(二)
一、目的与适用范围
本规程规定了房屋内部装修管理的职责和方法，以维护房屋的整体形象和用户的利益，确保房屋的使用安全。
适用于住宅小区房屋的内部装修管理。
二、职责
1、服务质量管理部为本规程的归口管理部门，负责房屋内部装修的审批管理，对违章协助处理。
2、管理处负责房屋装修申请手续的办理，收缴费用以及管理。
3、工程部对水电土建方面的工作进行指导、监督、验收。
三、工作规程
1、政府法规及管理规定
住户在室内进行施工，施工项目不得与有关政府部门法规和管理规定相抵触。若已违反，必须恢复原貌，其所需一切费用，概由该业主、住户承担。
| 设立背景 | 锅炉得用好水，不然容易坏掉出事故。学校有锅炉要管，所以得配人专门搞水处理。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 测水质、管药剂、护设备、填记录、盯排污。不让锅炉喝脏水，保它安全烧得稳。 | ||
| 工作内容 | 每天测水样、写化验单、记设备运行、擦仪器、理药剂、数库存、清现场、填排污提醒。 | ||
| 协作关系 | 听能源中心主任和司炉组长安排。跟司炉工天天碰头，提醒排污、查操作、共看水样。药剂用完找采购补。 | ||
学院锅炉水处理人员岗位职责
锅炉水处理化验人员在业务上受能源管理服务中心主任和司炉班 (组)长的领导，其岗位职责是:
一、认真学习和贯彻执行国家和地方锅炉压力容器监管部门关于锅炉水处理的规范和标准，严格遵守操作规程，认真负责地搞好水处理工作，与司炉工密切配合开展工作，确保水质达到规定标准。
二、严格遵守劳动纪律，坚守岗位，服从调配，杜绝违章操作，准确如实地填写水处理记录，不做与本岗位业务无关的事情。
三、及时准确地按规定内容对水质进行化验分析，准确如实地填写水处理设备运行情况和水质化验记录。
四、认真做好水处理设备的维护保养工作，管理好化验设备，做到环境整洁，文明生产。
五、对购进和消耗的水处理物资进行认真登记，做到账物相符，对待用的水处理物资要妥善保管，码放整齐，每日清点，防止丢失，杜绝浪费。