空置房管理

物业辖区房屋管理规定

为保持辖区物业的完好美观、安全使用，使业主、住用人享有宁静舒适的生活环境，特制定本规定。

一、不得擅自改变房屋结构、外貌、设计用途、功能和布局等。

二、不得擅自占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台等共用部位。

三、不得在辖区内存放易燃易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等。

四、不得影响物业环境或市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌。

五、不得擅自占用、挖掘区域内的道路、场地等。

六、不得在房屋外立面安装雨蓬、花架、晾衣架等及擅自钻孔。

七、不得影响房屋建筑结构和使用安全及违反装饰装修相关法规规章、《住宅使用说明书》等有关规定。

物业工程、维修人员岗位职责

1目的

通过明确工程、维修人员岗位职责，做到各尽其职、各负其责，使管理制度化、工作标准化。

2范围

适用于品质部及管理处工程维修人员。

3职责

3.1品质部负责监督检查各管理处工程部人员职责履行情况;

3.2管理处工程主管负责制定本部门工程维修人员的岗位职责，进行工作安排、职责分工及监督检查，并做好职责的沟通工作。

4工作程序

4.1品质部工程主管

4.1.1负责制定并完善工程管理类体系文件，并负责该类体系文件的指导实施及改进;

4.1.2负责公司各管理处工程部工作的监督、检查及技术指导和培训工作;

4.1.3负责组织制定设备设施维护保养计划，工程改造计划，设备购置计划，设备更新计划;并监督实施;

4.1.4负责对工程及设备管理外委单位进行选定、评审;

4.1.5收集、整理、编辑工程及设备管理中代表性案例，并组织讨论，分析总结，促进工作质量的提高。

物业管理手册:节能降耗控制程序

1、目的

为了节约能源、资源、降低消耗，减少对环境的污染，提高经济效益，制定本程序。

2、范围

本程序适用于本公司环境管理体系所覆盖部门节能降耗的控制。

3、职责

3.1管理部负责公司各项节能降耗指标的确定。

3.2管理者代表负责节能降耗指标的审核。

3.3总经理负责对节能降耗指标的批准。

3.4各物业服务中心负责本部门用水、用电等能耗、物耗指标的控制、统计、分析。

3.5管理部负责办公用品、车用燃料油等能耗、物耗指标的控制、统计、分析，品质部对落实情况进行监督检查。

3.6各部门负责本部门节能降耗工作的实施和管理。

1.0目的

为了规范钥匙委托管理工作，确保妥善保管好托管的钥匙，特制定本规程。

2.0适用范围

本规程适用于**物业公司所管辖区内特定情况下业主委托保管的钥匙及空置房钥匙的管理。

3.0职责

3.1客服主管负责组织、安排钥匙的管理工作。

3.2档案资料员负责依照本规程实施托管钥匙的日常管理工作。

4.0程序要点

4.1物业管理中心钥匙保管的范围

4.1.1发展商交楼后，业主未入住时由发展商托管的钥匙。

4.1.2特定情况下业主托管的钥匙。特定情况是指:业主确有委托要求或实际的生活、工作困难确需托管钥匙，又不至于给物业管理中心工作带来额外事端的情况。

4.1.3未售出房屋。

物业项目电梯运行管理规程

为规范电梯运行管理工作，确保电梯良好运行。

1.0巡视监控

1.1专职人员每天应对所有电梯的主要部位至少巡视一次。

1.0目的

保证系统运行正常，保证对讲及紧急情况下报警的可靠性。

2.0适用范围

物业公司所属各管理处的保安防盗报警系统。

3.0管理内容

3.1保安防盗报警系统二十四小时不间断运行，中控室值班人员应随时监视显示器，并将运行情况在保安部《值班记录》上记录。中央控制室值班人员一旦发现主机及室内机等故障，应立即通知客户服务中心。

3.2如发生程序故障或其它原因导致电脑死机，应由保安主管或工程主管指定的专人严格按照开机程序重新启动系统，按规定程序进入系统运行。

3.3中控室值班人员严格按《中控室员工作业手册》进行工作以及日常保养维护。

3.4小区停电时，主机将由ups维持其继续工作，中控室值班人员应如实记录停电时间、来电时间，并加强对显示器的监视。

丽景嘉苑小区空置房管理

1.管理要求

客户服务部主管为空置房管理第一责任人，服务处经理每月对空置房的管理情况进行抽查，督促客户服务部做好空置房的日常安全巡视及停电、停水管理，由工程管理部、环境管理部实施空置房日常维护、卫生清洁，确保能随时交付使用人，每月月末对空置房的动态情况进行记录。

管理处钥匙委托管理标准作业规程

一、目的

规范钥匙委托管理工作，确保妥善保管好托管的钥匙。

二、适用范围

适用于特定情况下业主委托保管的钥匙及未入住单位钥匙的管理。

三、职责

1、服务处主管负责组织、安排钥匙的管理工作。

2、服务处员工负责依照本程序实施托管钥匙的日常管理工作。

四、程序要点

1、管理处可以进行钥匙保管的范围

(1)开发商交楼后，业主未入住时由开发商托管的钥匙。

(2)特定情况下业主托管的钥匙。特定情况是指:业主确有实际的生活、工作困难确需托管钥匙，不至于给物业部工作带来额外事端的情况。

2、开发商托管的钥匙

(1)物业接管验收工作结束后，物业部可以根据发展商的托管要求接管未入住单位的钥匙。

物业区域治安管理的具体内容

治安人员有权制止的行为

1.住宅小区开设的经营摊点，未经物业管理公司批准，或未领有经营许可证的，治安人员有权禁止其活动。

2.在住宅小区内的公共场所晾晒衣物，在公用楼梯间、通道、天台堆放杂物，饲养鸡、鸭等家畜，治安人员应予以制止。

3.非法携带、存放枪支弹药，或非法制造、贩卖、携带匕首、弹簧刀等管制刀具，治安人员一经发现应予以制止。

4.非法侵入他人住宅，损毁他人财物，治安人员一经发现应予以制止。

治安人员有权监督、劝阻的行为

1.使用音量过大或发出噪声的器材，影响他人正常的工作和休息的。

2.从楼上往下乱扔杂物。

3.擅自撬开他人信箱，私自拆开他人邮件、电报、信函等。

4.未经批准，私自安装、使用电网。

物业客服中心员工培训实施作业规程

1、目的

规范员工培训工作，使员工培训工作系统化、规范化，最终使员工具备满足工作需要的知识和技能。

2、适用范围

适用于客服中心全体员工的培训。

3、职责

3.1管理处主任负责培训计划的审批。

3.2助理负责培训计划的制订，并负责具体组织实施。

3.3行政人事部负责培训的监控工作。

4、工作程序

4.1 培训计划的制订。

4.1.1 助理于每年的12月15日前做出下年度的员工培训计划，报管理处主任审批。

4.1.2员工培训计划必须符合下列要求:

a)不违反国家的有关法律、法规;

b)有具体的实施时间;

c)有考核的标准;

d)有明确的培训范围;

e)有培训费用预算。

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物业保安巡查管理标准作业程序

1.0目的规范巡查工作，保障广场正常的工作和生活秩序。

2. 0适用范围适用于保安队员的巡查工作。

3. 0职责3.1保安队主管负责监督、检查巡查工作。

3. 2保安队领班负责巡查的组织、管理工作。

3. 3保安队员负责依照本程序实施巡查工作。

4.0程序要点

4.1保安队领班应于每月月底制定下月的巡查工作方案，内容应包括责任区域的巡查安排及巡查的内容等。

4.2巡查的内容

4.2.1 治安消防隐患的巡查。

4.2.2 公共设施设备安全完好状况的巡查。

4.2.3 清洁卫生状况的巡查。

4.2.4 园林绿化维护状况的巡查。

4.2.5 装修违章的巡查。

4.2.6 消防违章的巡查。

4.2.7 利用巡查机会与住户沟通。

4.3巡查的方法应包括"看"、"听"、"摸"、"调查了解"等。

4.3.1 "看":通过观察来发现楼宇管理服务中存在的问题。