| 设立背景 | 小区设备老出问题，业主老投诉，得有人专门盯着水电气和消防。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 管好水电消防这些硬设备，不让它们趴窝，出了事马上顶上。 | ||
| 工作内容 | 巡设备、记数据、换灯泡、修开关、做保养、填记录、盯装修。 | ||
| 协作关系 | 听工程主管安排，跟客服对接业主报修，和保安一起处理突发停水停电，帮维修工递工具看现场。 | ||
小区物业设备管理员岗位职责
1.熟悉住宅供水、供电、消防系统、管线路和公共设施位置，机电设备的性能和使用状况。熟练操作水、电设备系统及消防设备，能及时排除故障。
2.熟练掌握并严格执行操作规程，遵守制定的水电公共设施运行保养，每周保养一次，小修不过夜，大修一周内处理完毕。会判断和处理一般的故障及处理故障的应急措施。
3.按规矩巡查设备、仪表运行情况，认真做好各种运行记录，发现问题或业主投诉要及时处理。
4.保持室内和设备的整洁，机电设备完好率要达100%以上，机电设备的运行率在100%，及时更换损坏的开关和灯泡，保证照明和用水。
5.发生停电、停水、火警或其它事故，应立即到位，并迅速查明原因，采取应急措施处理，并及时报告上级。
6.对装修施工用户现场进行监督，确保施工不影响设备正常运行。
| 制定目的 | 小区设备老了容易坏，出问题影响住户生活。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 维修部所有人，小区里所有设备和工具。 | ||
| 职责分工 | 主管定计划、盯进度；员工做检查、修设备、记台账；大家都要管好手里的工具。 | ||
| 管理要求 | 按月季年做保养，坏了马上抢修，设备要登记，工具要建账，采购要报批。 | ||
| 监督与检查 | 主管每周查一次记录和现场，没做到扣当月绩效，两次不改调岗，问题严重通报批评。 | ||
小区维修部职责(6)
1、制定设施设备维保月、季、年计划，报批。
2、按计划组织安排设施设备的检查和维修保养。
3、小区有关设备的检修，安排组织零星维修。
4、组织设施设备的突击抢修。
5、建立小区设施设备台帐。
6、建立公司的工具设备台帐以及管理。
7、制定物资采购计划，报批后实施。
8、分管领导交办的工作。
| 编制目的 | 让水泵这些设备别出毛病，水能正常供上，生活用水和消防用水都不断。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 小区里所有水泵、泵房、排水控制箱这些设备和地方。 | ||
| 职责分工 | 机电人员动手干，机电主管盯着看，工程部主管再抽查，管理处负责通知住户停水事儿。 | ||
| 操作流程 | 每天巡泵房两次，每周手动试排水箱，每月擦机组，按保养表做维护，控制柜常设自动位，变频泵15天轮换一次。 | ||
| 执行标准 | 巡检要记在《水泵运行日志》里，排水箱试完得打回自动位，泵房每周扫、机组每月擦，设备地面墙壁不能有灰水油，通风照明要好，门窗能推开，消防器材得完好。 | ||
小区给排水设备(设施)运行管理规程
一、目的
确保给排水设备(设施)处于良好技术状态，保证生活、消防用水的需要。
二、适用范围
小区给排水设备(设施)的运行管理。
三、职责
1、机电人员负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。
2、机电主管负责给排水设备(设施)综合管理及上述工作的检查监督。
3、工程部主管负责上述工作的检查监督。
4、管理处负责向用户通知停水情况。
四、工作程序
1、管理人员工作程序
(1)机电人员
(a)机电人员负责给排水设备的运行、操作、每天对泵房及相关设备设施巡视不少二次，对设备运行状态进行监控，并记录于《水泵运行日志》。
| 设立背景 | 小区要有人盯着摄像头，防止坏人乱来，物业得管好安全。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 盯屏幕、看画面、保设备不坏、记清楚每件事。 | ||
| 工作内容 | 开机检查、调画面、擦屏幕、写值班本、锁门、不让人乱碰机器。 | ||
| 协作关系 | 听保安队长安排，跟巡逻保安对讲机喊话，帮保洁大姐查丢东西，录像给主任批了才能放人看。 | ||
1.认真贯彻执行上级有关部门关于安管监控的规定。
2.熟悉并掌握安保监控设备性能，掌握监控设备的操作方法，保证操作有序，准确迅速。
3.保护监控系统终端设备，保证24小时运转正常。
4.爱护监控系统终端设备，按规定定期保养，并保持室内清洁。
5.严格执行住宅部的相关规定，禁止无关人员进入，非监控人员不许操作动用设备。
6.上岗期间认真值岗，对岗上发生的一切问题作好详细记录。
7.未经允许不得在监控终端设备内加装各类程序及文件。
8.录像资料严格保密，不得随意提供查看。如确需查看，须主任批准后方可。
| 编制目的 | 让小区水管水泵不坏不漏，出问题马上修好，别停水也别淹水。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 小区里所有水管、水泵、阀门、井盖这些设备。 | ||
| 职责分工 | 机电人员动手干，机电主管盯着看、教方法、联系外包师傅，领导最后拍板。 | ||
| 操作流程 | 先查故障在哪，再动手修或保养，填表记清楚，大问题八小时内搞不定要上报。 | ||
| 执行标准 | 擦设备用抹布，换零件用原厂货，压力表不准就换，螺丝松了得拧紧，黄油三个月打一次，漏水马上堵。 | ||
小区给排水设备(设施)的维修保养规程
一、目的
及时处理给排水设备(设施)故障，确保设备性能。
二、适用范围
小区内给排水设备(设施)的维修保养工作。
三、职责:
1、机电人员负责给排水设备(设施)的维修保养。
2、机电主管负责维修保养工作指导、检查监督及外委修理的联络工作。
四、工作程序
1、给排水设备维修保养工作程序。
(1)机电人员负责给排水设备(设施)的维修保养。
(2)机电主管每年12月制订下年度的〈给排水设备(设施)检查保养计划表〉，并按运行情况制定中修、大修计划。
(3)机电人员按《给排水设备检查保养计划表》、给排水设备检查保养表》要求，并将维修保养情况记录于《给排水设备维修记录表》、《给排水设备保养 记录表》，零部件更换及大修同时记录于《机电设备台账》。
| 编制目的 | 让消防设施一直好用，出事时能马上顶上，不耽误救火逃生，保护大家安全。 | ||
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| 适用范围 | 物业管理员、工程部人员、外包维修师傅，管消火栓、水泵、报警器这些设备。 | ||
| 职责分工 | 管理员日常查，工程部修大问题，外包方做保养，主管盯着记录和效果。 | ||
| 操作流程 | 每月查消火栓、试水泵、测应急灯、验报警器；每季试水压、动卷帘、润阀门、修室外栓。 | ||
| 执行标准 | 消火栓贴表检查，水泵按规程运转并填表，应急灯断电亮半小时，报警器逐项测功能，所有动作都要留记录。 | ||
物业区域消防设施设备的维修保养规程
一、消防设施设备维修保养的一般原则
1、管理处区域消防设施的日常维护、维修要落实到责任人。
2、消防设备的管理应按照公司设备管理的有关规定执行。
3、消防设备维修后必须恢复原来状态，不得随意更改原器材、线路。
4、消防设施设备的故障，按急修处理，管理处无法解决的故障，应及时填写《物业维修单》报工程部，若情况紧急可先用电话联系。
5、管理处负责监督外包方履行维修保养责任并填写维修保养记录表。
二、消防设施设备每月须保养的项目:
1、室内消防栓每月逐个检查不少于一次，并记录在《消火栓检查表》。《消火栓检查表》要求张贴在栓箱上。