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业主入伙

时间：2026-09-27 07:20:32

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发布时间：2026-09-27

适用场景：业主入伙、客户看房、楼检抽样

制定目的	空调老坏，大厦夏天没法正常供冷。想让设备一直好用，别老出问题，省电又稳定。
适用范围	管大厦里所有空调设施。包括开机关机、日常保养、维修这些活儿。
职责分工	物业部管日常运行和保洁；机电部管技术、修机器、验收；经营部算钱；财务部收钱；机电主管和管理处主任盯着关键操作。
禁止行为	没批准别乱碰空调设备；非工作人员不准进机房；停机要提前通知用户；异常情况不许硬撑着开机。
检查与监督	运行工每天记参数、听声音、搞清洁；机电部每月查记录、做评价；大修后要测试填表；没按要求做，主管马上找人补；月底前交齐所有记录。

物业辖区空调设施管理程序

1目的

本程序明确了对物业集中和半集中空调管理实施控制的职责、方法和要求，以确保空调设施技术性能良好，保证大厦正常供冷。

2适用范围

大厦空调(设施)的运行管理。

3相关标准要素

gb/ti9002-iso9002，4.9，4.10，4.11，4.13

4相关文件

4.1《物业装修管理》

4.2《水泵站运行规程》

4.3《冷却塔运行维护规程》

4.4《安装工程施工及验收规范》

5责任

5.1物业管理部负责空调设备(设施)日常运行和维护。

制定目的	物业活太多容易乱套，得理清楚谁干啥、啥时候干、咋检查，让小区运转顺一点。
适用范围	物业管理员，管计划、培训、值班、投诉、档案、巡查、活动、空置房、回访、违章、装修、钥匙、设施、刊物。
职责分工	主管定方向，管理员自己干，主管和业主代表抽查日检周检，月底看总结。
禁止行为	不准漏排值班，不准拖着不处理投诉，不准丢档案，不准漏查楼宇，不准糊弄培训记录。
检查与监督	每月5号前交计划，25号交总结，主管每周查三次值班记录，没交扣绩效，查出问题当天改。

设立背景	小区住户多，投诉杂，得有人专门管客服这事。
核心职能	管客服团队，盯外包服务，处理业主投诉，收物业费。
工作内容	看投诉记录、查外包工作、排班、写报告、发缴费单、整档案、做培训。
协作关系	跟清洁绿化外包方打交道，向治理处主任汇报，配合工程维修部，和客服员一起干活。

制定目的	怕客服不专业让业主生气
适用范围	物业客服部所有人
职责分工	主管盯整体，组长管小组，员工做自己手头事
管理要求	电话要快接，投诉当天记，装修手续不能漏，报修马上跟
监督与检查	主管每天翻记录本，组长查登记表，没做到扣绩效分，三次出错调岗

制定目的	店里人多车多，怕乱怕出事，想让大家进出顺心、停车不堵、设备不坏、绿植好看。
适用范围	安全员、维修工、绿化工、客服，管门岗、车间、车辆、设备、花草、客户接待。
职责分工	品质部盯着安全员巡逻和监控，维修组长管报修响应，绿化工每天巡检植物，客服收客户意见。
禁止行为	不准睡岗脱岗，不准车辆乱停不管，不准灭火器过期不查，不准报修超时不到，不准死树不换。
检查与监督	品质部每周查巡更记录和监控回放，维修组每日填报修台账，绿化工拍照上传修剪情况，月底没达标扣绩效，连续两次不改调岗。

制定目的	业主老来投诉，问题拖着不解决，大家不满意，公司怕影响口碑和信任。
适用范围	管小区的管理处、各部门、所有接到业主投诉的人。
职责分工	管理处收投诉、记清楚、能办的马上办；部门查原因、给办法、验证效果；管不了的找管理者代表协调。
管理要求	投诉必须登记编号；马上联系业主解释；难办的要写方案、分步做；反复投诉要写纠正报告；处理完要回访。
监督与检查	管理处每天查记录有没有漏；部门经理每周盯进度；没按时处理的，通报批评；造成损失的，扣绩效；回访率必须100%，维修回访不能少于30%。

制定目的	怕房子坏了没人管，东西坏了没人修，大家住得不安心，想让小区一直干干净净、安安全全。
适用范围	管物业顾问，管楼体、设备、道路、绿化、清洁、停车、安保这些事。
职责分工	项目经理牵头定计划，顾问执行日常活，客服每天巡查看问题，主管每周查记录签字。
禁止行为	不准漏报维修，不准拖着不修公共设施，不准收钱不开发票，不准让保安脱岗睡觉。
检查与监督	每月5号前交上月工作表，客服抽查20%现场，没按时交扣绩效100元，连续两次没修好要换人重做。

编制目的	让培训有章可循，新员工快上手，老员工不掉队，知识技能跟得上活儿干得稳。
适用范围	小区物业工程部所有员工，包括刚来的和干熟的。
职责分工	主管定计划、盯考核，领班带实操、教细节，新员工自己学、自己练、自己考。
操作流程	先学公司规矩和小区环境，再跟着师傅摸设备，最后考试过关才能上岗。
执行标准	培训要按时开课，内容写清楚，考核有试卷或实操，记录填进表格里，不合格就别上岗。

制定目的	小区里常有投诉报修没人管，环境脏乱，保安松懈，业主闹意见。
适用范围	物业客户服务中心主管一个人管的事儿。
职责分工	主管自己定计划、盯落实、查问题；员工听安排、做事情、被考核。
管理要求	每天看客服接不接待、保安巡不巡逻、卫生干不干净；投诉报修必须跟到底、回访完才算数。
监督与检查	领导会抽查，查到没做到就提醒，再犯要谈话；每月绩效打分看这些事做没做，做得差扣分；主管自己也要记台账，留痕迹。

制定目的	新楼刚建好，还没人住，怕设备没人管出问题，怕业主来收房时乱糟糟的，怕东西被偷被弄坏。
适用范围	新接管的商住楼宇，管理处全体人员，包括护卫、清洁、维修、食堂的人。
职责分工	主任总负责，护卫班守大门和巡逻，维修班盯机电设备，清洁班搞卫生，食堂管好员工吃饭。
管理要求	入伙前装好防盗门灭火器，护卫班提前上岗，设备验收三方签字，接收后马上安排看护和清洁。
监督与检查	公司派人检查进度，管理处自己每天报工作，没按时间点做完要补上，谁拖了谁负责重来，领导会抽查。

制定目的	钥匙交接容易搞混弄丢，业主资料收不齐，维修钥匙借了不还。
适用范围	花园小区入伙时钥匙组所有成员、办公桌椅笔本、钥匙柜和登记表。
职责分工	组长安排活、盯操作、管文件、交资料；组员核单子、收材料、发钥匙、约维修、签字归档。
管理要求	必须当面查验会签单和交接记录；发钥匙要登记；借装修钥匙得写借条；资料不齐不能放行。
监督与检查	组长每天查登记表和资料包；管理处抽查流程；漏登少收要重做；出错三次调离钥匙岗；资料当天交不许带回家。

制定目的	怕狗咬人、乱拉便便、半夜狂叫吵邻居，影响大家住得安心舒服。
适用范围	小区里所有养狗的业主和租户。
职责分工	业主自己管好狗，业委会组织监督，物业发现不对就劝阻报告。
管理要求	办证打针、戴芯片、拴绳遛狗、限时限地、及时清粪、不进儿童区和会所。
监督与检查	物业查，拍照片、发警告单；警告三次就取消养狗资格；不听劝就找公安来管。

制定目的	怕大家学偏了方向，考前心里没底，想让复习有重点、不跑题。
适用范围	考物业管理师的人，要学经济学那块内容。
职责分工	出题老师定范围，培训机构教重点，监考老师按大纲判卷子。
禁止行为	不能跳过需求供给这些基础，不能只背不练应用题，不能忽略物业管理里的实际例子。
检查与监督	教材标清掌握/熟悉/了解三档，每章配练习题，模考后讲错题，三次模考低于60分要重学对应章节。

编制目的	让客户找物业帮忙时有人理、有人管、有人办，别拖着晾着，快点帮上忙。
适用范围	物业客服部、护管（保安）部、各部门管理人员，还有所有来求助的业主。
职责分工	物业助理最先接活儿，护管员跑腿干活，客服主管盯着进度，经理管特别难的事儿。
操作流程	先听清客户要啥，分清是急救还是报修或咨询，马上回话，10分钟内给准信，不能推脱。
执行标准	急救要问清地址电话，送医就叫保安开车，打120就派人门口接，护理得家属在场，每步做完都要记下来，字写清楚。