| 制定目的 | 怕绿化没人管，草乱长、树生病、花枯死，环境变差影响大家心情和办公。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 公司管的所有地方，包括办公楼、生产区、公共绿地、办公室和会议室的花摆。 | ||
| 职责分工 | 物业部查制度落实；项目经理盯区域绿化；队长带人干活；班长天天巡岗；绿化工穿工装戴工牌。 | ||
| 管理要求 | 按时浇水修剪除草；病虫害要防；花木定期换土通风；草坪不超15公分；枯枝黄叶当天清。 | ||
| 监督与检查 | 副经理每天抽查记录；物业部每周检查；班长一天两查；没做到扣分通报；记录填《日常记录》。 | ||
物业辖区绿化服务程序(十三)
1目的
通过绿化服务，为客户提供绿色、美化和清洁舒适的办公(生产)环境。
2范围
适用于公司所辖区域内的绿化服务的过程控制。
3职责
3.1公司物业部负责绿化工作岗位规章制度的实施及检查与考核。
3.2项目经理对所辖区域范围内的绿化工作负有监测责任。
3.3绿化队队长负责所辖范围内的绿化、美化工作。
4程序
4.1经理负责对所辖范围内绿化工作的区域划分和对服务质量标准的制定。
4.2副经理负责主抓绿化工作，每日一次不定时的对各区域内的绿化工作进行检查，并将结果记录。
4.3公司物业管理部每周一次对绿化服务质量进行检查，并将结果记录。
| 设立背景 | 小区需要干净整洁的环境，绿化要有人管，经理让这个人来盯这事。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 管保洁和绿化两块事，安排人干活，检查干得咋样，带好班组。 | ||
| 工作内容 | 每天查楼道和外面卫生两次以上，记清楚；开周会；发工具；考勤考评；办新老员工手续；收工作服和手册。 | ||
| 协作关系 | 听管理处经理指挥，跟保洁员一起干活，和仓管员交接物品，有时配合其他部门临时任务。 | ||
清洁绿化主管在管理处经理的直接领导下，负责小区(大厦)清洁及绿化工作，其主要职责如下:
1负责本小区的保洁工作组织、落实和巡查工作，每天抽查楼道及外围责任区2次以上，并确保每天至少一次以上及时公正地予以记录。
2 负责保洁班内务管理工作的安排与检查，督促值日人员搞好宿舍内务卫生，并对违章现象予以处理。
3负责保洁工具、材料的申请、领用及监督使用，并教育员工增收节支，树立良好的敬业、乐业精神。
4 每周召开一次班组例会，检讨工作中存在的不足，发扬优点。
5 负责新员工的入职引导及负责新员工按公司有关规定办理各类手续的督促工作。
6 每月底对保洁员进行考评，并将考核结果反馈被考核人，以利于其及时改进。
| 设立背景 | 公司要搞健康管理服务，得有医生帮客户做体检和健康指导。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 给客户做体检方案、讲报告、建档案、做回访、搞健康讲座。 | ||
| 工作内容 | 解答咨询、定体检套餐、录档案、收发报告、解读报告、打电话回访、准备讲课材料。 | ||
| 协作关系 | 跟客服对接客户信息，向部门主管汇报，配合市场部做讲座，和护士一起整理资料。 | ||
职责描述：
1. 遵循岗位工作规范，为客户提供专业、细致的沟通及咨询解答，提升客户满意度及体验感;
2. 根据客户实际需求，结合医疗专业，为客户制定体检套餐方案;
3. 建立个体及团体客户的体检档案信息，完善相关资料，为健康管理提供可参考依据;
4. 按规范收发体检报告，并为客户提供专业的报告解读及提供健康建议;
5. 定期电话回访或上门拜访客户，获取客户信息并提供专业健康指导;
6. 准备相关课题并开展健康宣导及健康讲座，配合内部做好相关客户沟通的培训工作。
任职要求：
1.专科及以上学历，中医、临床医学专业，年龄30—60岁，中级职称、执业证书，7年以上临床工作经验，有健康管理师、全科医师、职业健康医师工作经验者或曾接受相关培训者优先考虑;
2.医学基础扎实，临床经验丰富身体健康;
3.沟通能力及语言组织能力强，责任心强，有良好的沟通能力及服务意识。
| 设立背景 | 广场人多车多，怕出事才设这个岗。管治安、防火防盗，保障大家安全。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 带好保安队，盯紧安全问题。做计划、查隐患、处理投诉、搞培训。 | ||
| 工作内容 | 写季度计划、巡重点部位、开例会、管钥匙和监控、练应急方案。 | ||
| 协作关系 | 向管理处主任汇报。跟领班、保安员一起干活。和公安、各部门配合查问题。 | ||
广场管理处岗位职责说明文件
--物业管理处保安主管岗位职责
1.0职务说明
职务名称:保安队主管 英文名称:
简缩名称: 职务级别:
直属上级:管理处主任 直属下级:保安队领班/保安员
2.0职务概述
(略)
3.0职责说明
3.1负责制定管理处的治安、消防年度、季度工作计划，做好保安队年度预算报告。
3.2负责维持秩序，预防和查处治安事故，协助、配合国家公安部门侦破有关治安和违法犯罪案件。
3.3妥善处理客户有关安全方面的各种投诉。帮助客户寻找在公司丢失的物品，努力改造良好的治安环境，让客户具有安全感。
3.4开展以"四防"(防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故)为中心的安全教育和法制教育，定期检查"四防"设施，增强全员的安全意识和法制观念。
3.5主动督促检查各重点部位的"七合格"工作;协调各有关部门严格落实"七合格"要求，确保重点部位的安全。
| 制定目的 | 盆景老出问题，水多水少、肥不对、剪坏了、摆歪了，大家不知道咋弄才好看又活得久。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管所有盆景，山水的、树桩的，从买回来、摆哪、浇水、施肥、修剪到换盆全都要管。 | ||
| 职责分工 | 领班盯着标准，绿化工人天天干，主管每月查三次，查完填表交上去。 | ||
| 禁止行为 | 不许用脏水管直接冲盆泥，不许肥堆根上，不许剪秃枝条，不许让盆里长杂草，不许山石松动掉下来。 | ||
| 检查与监督 | 每天浇水抹地，每周洗水盆，每月剪枝翻盆，主管查表打分，差的重做，月底汇总通报，连续两次不合格要培训。 | ||
物业区域盆景管理作业方法(六)
1.0适用范围
2.0适用于盆景养护管理工作
工作程序
序号项目内容
1盆景的选购标准山水盆景的选购标准1)山水布景合理，远近景搭配合适，整体观赏效果好;
2)山石连接自然，没有明显人工拼凿痕迹，山上附生植物生长良好比例合适;
3)山石连接稳固，不易掉落;
4)水盆清洁，没有长表苔;
5)配件设置大小比例合理，位置恰当;
6)选购时考虑盆景大小与摆放在点相适应。
树桩盆景选购标准1)植株生长健壮、比例合适;
2)植株无病虫害，叶色自然健康;
3)造型古朴自然，修剪精细，无明显人工雕绑扎痕迹;
4)盆景盆与植株，配件相协调;
5)盆景大小与摆放地点相适应。
| 制定目的 | 收钱容易出错，怕漏收少收乱收，想让每笔钱都清清楚楚，业主不闹意见，账本干干净净。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 只管收款员，就管收物业费、停车费这些钱，开单子、记账、催欠费。 | ||
| 职责分工 | 收款员自己干活，管理处主任盯着进度，财务室主任核对账目，月底一起看报表。 | ||
| 禁止行为 | 不准收现金不开发票，不准漏登一笔账，不准把业主交的钱拖着不入账，不准私自改欠费记录。 | ||
| 检查与监督 | 每天下班前填好日报，每月5号前交月报，主任每周抽查3户账单，错一次口头提醒，错两次写说明，错三次调岗。 | ||
物业项目管理处收款员职责
1.负责管理处日常收费工作，按月打印输出(或手工填制)收费单，并将有关联次送交托收银行(磁盘)和业主;
2.负责编制收费日报、月报，建立业主欠费台帐;
3.负责催促欠费业主及时交纳各项费用，对拖欠时间较长的业主通知管理处有关人员采取必要手段催收;
4.完成管理处主任和财务室主任交办的其他工作。
| 制度目标 | 让房子不破不坏，修得快修得好，路灯常亮，水管不堵，业主满意。 | ||
|---|---|---|---|
| 职责分工 | 工程主管盯进度，维修员接单干活，质检员查质量，培训员管考证。 | ||
| 核心条款 | 修房100%及时，设施完好率98%起，不乱搭不乱改，路灯供水供电不能停。 | ||
| 执行要求 | 报修15分钟到场，修完马上回访，不合格重做，每月查一次设施，记录留底。 | ||
物业园区工程管理工作目标
工程管理的工作目标
内容工作目标工作标准备注
房屋管理
小区的各类设施完好率达98%。
房屋零修、急修及时率达100%以上。
维修质量合格率达100%。房屋外观完好、整洁、无妨碍观瞻。防盗网、空调架、外墙无锈迹、无安全防患、外墙装饰无破损或污迹。
无违章装修、无乱搭建、无乱张贴悬挂等。
无擅自改变房屋用信得用途。
坚持房屋修缮制度。
道路畅通无损坏、路面平坦整洁、排水畅通。
公用排污、排雨水管线设施完好无损。
停车场、棚、建筑小品、雕像等完好无损。
设备管理重大管理责任事故发生率达100%。
公共配套设施无好率达100%。
路灯完好率达100%。供电、供水、供气通讯管线及设施完好无损，运行正常，二次供水水箱加盖，环境整洁、无二次污染及隐患。
便民服务便民有偿服务维修及时率达100%。
维修合格率达100%
维修回访达100%。
维修回返率达0%。
| 制定目的 | 怕系统坏掉影响大家安全和生活，让监控、对讲、网络这些能一直用得上。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管全体业主和物业，管监控、报警、对讲、广播、电话、宽带、电视这些设备。 | ||
| 职责分工 | 物业派人天天看、修小毛病；业委会管大修钱；业主自己修屋里那部分；施工方管对讲安装。 | ||
| 禁止行为 | 不能乱拆乱改线路，不能自己瞎装瞎修，装修时不能砸坏线管，非专业人不准碰设备。 | ||
| 检查与监督 | 物业每月查一次，记录在册；发现坏了24小时内报修；没及时修要写说明；业主乱搞要赔钱；业委会每季度抽查执行情况。 | ||
小区弱电系统使用管理规定
为保证小区弱点系统的运行功能和管理秩序，维护住户的正当权益，根据本小区弱点系统的使用性能和操作规范，制订本管理规定:
一、本小区的弱点系统包括安全闭路监控、红外线报警、电子对讲、音乐广播、电话通讯、宽带网络、有线电视以及相连硬件设施等。
二、电话通讯、宽带网络、有线电视等室外部分由信息连接输送单位负责维修、保养，室内自用部分由业负责维修、保养。业主开通使用须提出申请，并交纳开通和使用费用。
三、安全闭路监控、红外线报警、音乐广播以及电子系统的室外部分等由物业管理企业进行日常的维护和小型维修，大型维修改造以业主委员会制定的《小区维修基金管理办法》执行。
| 制定目的 | 怕出事，想让设备安全运行，保护大家健康，环境不被破坏，工作有章可循。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管技术员、设备员、工具库人员，管设备检查、特种设备、采购、外包检修这些事。 | ||
| 职责分工 | 主任牵头，设备员执行检查和记录，安全员监督落实，出了问题一起查原因。 | ||
| 禁止行为 | 不准用没检验的起重设备，不准买安全装置不全的设备，不准让没资质的单位干检修。 | ||
| 检查与监督 | 每月查一次设备，安全员月底收记录，没按时交要补，漏检三次要谈话，整改超一周要说明。 | ||
| 制定目的 | 电梯老了容易出毛病，人被困住很危险，得有人天天盯着修。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 酒店里所有电梯，管电梯的工人，早中夜三班都算。 | ||
| 职责分工 | 早班先看一遍，中夜班走前再看一遍；修电梯时必须慢车操作；困人马上去救；停梯或开梯要先报工程师。 | ||
| 管理要求 | 每天两次巡视不能少；箱顶作业必须慢车；困人立刻到场；停运启运要报批；配合月季半年年保养。 | ||
| 监督与检查 | 值班工程师查记录，没写或乱写要重做；不按程序修出事自己负责；巡视漏掉一次扣分；报告不及时要挨批；记录造假直接停岗。 | ||
酒店工程部电梯工工作程序
1、接受督导下达的维修工作和电梯运行调度。工作中如有疑难，首先请示监导。
2、每日早班上班后和中夜班下班前，对电梯设备各巡视一次，并做好巡视记录。
3、执行箱顶维修作业，必须严格遵守安全操作规程，执慢车作业。
4、遇电梯困人，应立即赴现场，准确、迅速放人。
5、电梯检修停运和检修完毕启运，必须报告值班工程师，待报告有关部门后再行安排执行。
6、电梯工应紧密配合维修部门来酒店对电梯的月保养、季度保养、半年保养和年保养，并认真做好记录和检验工作。
7、电梯工应配合工程部接待劳动部门对电梯的年检制度，并取得电梯运行合格证。
8、服从工程部值班工程师、总监的工作安排和处理临时工作任务。
| 制定目的 | 物业要发展得快，手头钱不够用，得借点钱来周转。借了能多赚钱，还能帮业主把小区管得更好。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管物业公司自己，管怎么借钱、借多少、借来干啥。 | ||
| 职责分工 | 经理定主意，财务跑手续，老板盯着别出错，审计每季度查一遍账。 | ||
| 禁止行为 | 不能乱借高利贷，不能拿钱去炒股票，不能不看还款能力就签字，不能瞒着大家偷偷贷款。 | ||
| 检查与监督 | 先写计划报给老板批，批完去银行办手续，财务每月对账，没按时还钱扣当月奖金，年底全公司评融资做得好不好。 | ||
融资即资金融通，是指以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动。融资的特点是有偿性。有多余资金的人，在融出资金后，处于债权人的地位，有权按期收回借出的资金，并获得融出资金的报酬;暂时需要资金的人，在融入资金后，处于债务人的地位，可以暂时支配借来的资金，以弥补自身资金的不足，但是到期必须偿还本息。
对物业管理公司来说，融资的功能是灵活调度资金，促进公司的发展，获得更多更大的经济效益。
本章对物业管理公司融资的一般原则及融资的影响因素、盈利分析、融资决策、贷款种类等方面作介绍。
一、融资的一般原则
根据金融资产的性质和特点，在进行融资时，物业管理公司一般要遵循以下原则:
(一)流动性原则
流动性是指金融资产在无损状态下迅速变现的能力。
| 制定背景 | 保安服务不够主动，客人投诉多，大家干活没劲头，想用奖罚让服务好点，让大家更上心。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 酒店所有保安人员，包括夜班、白班、宿舍住的员工。 | ||
| 职责分工 | 保安主管负责发奖扣钱，领班日常盯着，人事部抽查记录，员工自己管好自己。 | ||
| 管理规定 | 见客人要打招呼，不能脱岗睡觉，不准抽烟聊天，车证行李要签好，巡楼空调得按时弄。 | ||
| 监督与罚则 | 每天值班记录，每周例会通报，扣的钱归部门活动费，投诉两次就谈话，三次不合格可能走人。 | ||
格林豪泰酒店 保安奖惩制度 为了加强对保安的管理提高对客服务质量特制定一个奖罚制度根据员工的工作表现有奖有罚来提高大家的工作积极性。具体规定如下:
1、不能主动向宾客提供问候服务的，每次扣 5 元;如能得到宾客书面表扬的，奖励 10 元。
2、当班期间擅自脱离岗位，未做交接的，每次扣 20 元。
3、夜班期间打瞌睡，睡觉的，每次扣 10-20 元。
4、当班期间看报纸，聊天等从事非工作事情的，每次扣 10 元
5、当班期间休息时不在指定位置而回宿舍的(有事情得到批准后除外) ，每次扣 5-10 元。
6、当班期间在酒店公共区域抽烟的，每次扣 5 元，并警告。
7、没有按时控制空调，灯光，背景音乐等，三次以上扣 10 元。
| 制定目的 | 学校管得严了，后勤集团要抓实，中心得有人统管全局，别乱套，让活儿有头有尾干完。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管校园管理中心所有人，管钱、开会、计划、制度、人事、学习、廉政这些事儿。 | ||
| 职责分工 | 主任牵头定方向，各部门执行具体活，集团和党总支盯着看，主任自己带头不搞特殊。 | ||
| 禁止行为 | 不能乱花钱，不能不落实会议精神，不能不报计划就开工，不能绕过制度用人，不能把思想问题往上推。 | ||
| 检查与监督 | 主任每月查一次计划执行，集团每季度抽查经费和制度，没做到的当月补，两次不改换人盯，年底考评挂钩绩效。 | ||
大学校园管理中心主任职责:
1、在后勤集团的直接领导下，负责本中心全盘工作;
2、负责本中心经费使用;
3、负责召集、主持中心工作会议、中心工作总结，贯彻执行学校、集团各项工作会议精神，并及时了解落实;
4、制定中心工作计划、审批、监督、检查各部门的工作计划、方案及落实情况;
5、按照集团有关条例，制订完善本中心的各项制度、奖罚条例;负责中心考评工作及业务培训;
6、负责中心人事安排。负责中心职工的招聘、解聘及岗位调配工作;
7、根据党总支的安排，负责中心的政治学习。
| 制定目的 | 小区要安全，生活秩序不能乱，大家住得安心点。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 所有保安、来访人、住户、装修工、开车的、租房子的。 | ||
| 职责分工 | 保安队长盯全场，各岗保安干活，管理处前台收单子，负责人每月看消防报告。 | ||
| 禁止行为 | 不签到不算巡逻，没放行条不放大件，没证件不放外人，装修工人不准过18点还留在楼里。 | ||
| 检查与监督 | 巡逻表每天交前台，放行条3分钟开好，装修巡查一天两次，消防演习半年一次，没做到就扣分重培训。 | ||
碧涛湾小区安保管理工作内容
为维护小区良好的工作、生活秩序，确保小区安全，碧涛湾小区在现有封闭式管理的基础上，主要从以下几方面作起:
1、24小时巡逻制:要求保安巡逻岗每班次对楼宇、车库、天面等死角位巡查不少于四次，并在设置的《巡逻签到表》上签到，同时，对于巡查到的问题记录在管理处自行设置的《巡查记录表》上，于当天上交管理处前台下单进行处理，如属于紧急情况必须立即报队长到现场处理。
2、来访查证登记管理:小区出入口处设置保安员对进出人员实行严格查证管理制度，对外来人员进入小区，必须说明缘由，到访的房号，并出示有效证件，经保安通过门口对讲系统与业主取得联系，证实确有来访者时，方可登记进入。
| 制定目的 | 怕东西搬坏、存坏、用坏，保证服务时东西好好的。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管保洁、维修这些一线干活的人，管拖把、清洁剂、工具这些服务用的东西。 | ||
| 职责分工 | 主管盯着，仓管员管仓库，搬运工自己挑合适工具，安全员查危险品清单填没填。 | ||
| 禁止行为 | 不准乱堆乱放物品，不准用破工具搬重物，危险品不登记不许用，不按仓库规定存东西。 | ||
| 检查与监督 | 主管每月抽查三次，月底前交检查表，漏查一次扣5分，连续两次扣绩效，新员工入职一周内学完手册。 | ||
物业管理手册:服务所用物品的防护
1、对于服务过程中使用的物品从贮存、搬运、使用的所有阶段，应针对物品的符合性提供防护，防止物品变质、损坏。
2、物品搬运的控制:搬运负责人应根据物品的特点，配置适宜的搬运工具，规定合理的搬运方法，防止损坏物品。
3、物品贮存控制:仓库管理执行《仓库专员作业指导书》的有关规定。
4、危险化学品控制:危险化学品的管理执行《危险化学品管理办法》的有关规定，并填写《危险化学品清单》。
5、相关文件
5.1《仓库专员作业指导书》
5.2《危险化学品管理办法》
6、相关记录
6.1《危险化学品清单》jw/jl-7.5.5-001