| 制定目的 | 公司刚成立一年，第一批业主入住，要让服务有标准，让大家住得舒服安心。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管mm房地产的住宅小区，管清洁、维修、绿化、财务这些事。 | ||
| 职责分工 | 管理处牵头，各部员工执行，办公室和财务部一起盯着落实。 | ||
| 禁止行为 | 不准推脱业主的事，不准乱收费，不准维修拖过三天，不准卫生检查不过关。 | ||
| 检查与监督 | 每月查一次各部工作，月底前交报告，没做到的扣当月绩效，主管找人谈话补漏。 | ||
物业管理有限公司管理手册序言
**市zz物业管理有限公司是隶属于mm房地产开发有限公司的下属子公司，专责处理mm房地产辖下住宅小区的物业管理事务。设有:管理处、办公室、各区管理处、财务部、清洁绿化部、水电维修组、工程维修部，现有员工108人。
自去年二月份成立至今，迎来第一批业主后，管理公司全体员工以"依法管理、业主至上、热情周到、服务第一"的宗旨为业主及住户提供良好服务，力求使mm房地产辖下各区真正成为人们梦寐以求的安居家园。
在对物业进行管理的同时，我处更切身处地想业主所想，不断开拓提供多项服务，并赢得了普遍业主和住户的认同。以致曾多次收到业主各住户来人或来函表扬。在此，管理处全体将继续秉承一贯的宗旨，不遗余力为业主和住户创造并保持一个优美舒适的生活环境。
| 制定目的 | 写字楼人多车多进出乱，客人找不到服务点容易急，管理松散影响大楼形象。 | ||
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| 适用范围 | 只管服务中心经理、总台组、商务组这三块的人。 | ||
| 职责分工 | 经理要盯服务变化、开例会分活、抓培训、处理投诉、管员工思想和考核。总台和商务组按安排干活。 | ||
| 管理要求 | 服务点放一楼显眼处，经理得懂外语能协调，每周开会，投诉当天回应，培训每月至少一次。 | ||
| 监督与检查 | 总经理每季度查服务记录，物业主管随机蹲点看岗。漏开会扣绩效，投诉超24小时不回，经理写说明。 | ||
写字楼服务中心经理或经营服务部经理的职责
服务中心的地点以综合设置在写字楼的首层为佳。这样既方便了客人，让客人一目了然，又能衬托写字楼的宽阔、豪华和一流的管理水平。
对一般写字楼来说，服务中心通常可设置两个大的服务单位，即总服务台和商务组。服务中心可设经理一人，下管总台组和商务组两个班组。
服务中心经理或经营服务部经理应由有较丰富的服务工作经验和组织领导能力，并具有较熟练的外语水平的人员担任，在总经理的领导下，全面负责服务工作的有关事项。其主要职责是:
(1)熟悉写字楼的情况，及时掌握变动信息，有针对性地提出服务工作的措施和意见。
| 制定目的 | 写字楼里设备多、人来人往，怕出安全事故，怕工程出岔子。 | ||
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| 适用范围 | 物业副总、工程部、住宅配套施工区域。 | ||
| 职责分工 | 副总带头抓安全，工程部落实日常防护，施工方守现场规矩。 | ||
| 管理要求 | 签合同前要查清楚，施工计划得写明白，安全教育不能少，隐患发现马上改。 | ||
| 监督与检查 | 总经理盯着看，每月查记录，没做到就谈话补课，再犯要扣绩效，严重时调岗。 | ||
写字楼物业管理部副总经理职责
1)分管工程开发部工作，对总经理负责。
2)负责公司安全服务、安全生产和安全教育工作。
3)负责分管范围内的各项工作计划、规章制度的制订实施，对分管的工程部及住宅区配套完善工程中出现的重大失误负责。
4)对负责签定的工程分包、设备购买合同或协议进行充分调查和可行性分析，避免造成经济损失。
5)受总经理委托，代表公司签署有关合同及文件，处理公司有关部门的业务和关系。
6)协助总经理完成其它工作。
| 制定目的 | 怕工地出事，想让大家干活时更小心，少出事故，安全一点。 | ||
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| 适用范围 | 管所有工地上的工人和承包方，管现场安全、方案审查、隐患排查这些事。 | ||
| 职责分工 | 安全员牵头干，项目经理配合，公司ehs部门盯着看，每月检查打分。 | ||
| 禁止行为 | 不许没方案就开工，不许不交底就让工人上手，不许检查记录造假，不许隐患拖着不改。 | ||
| 检查与监督 | 安全员每天巡场填表，项目经理每周汇总，月底交报告；没按时交扣绩效，问题多的停工整改，下月再查。 | ||
职位描述：
职责描述：
1、落实法律法规、公司安全规程规定的住宅安全品质管理工作；
2、负责维护ehs管理体系，建立健全工程安全管理制度；协助完成ehs责任制落地工作，并建立考核机制。
3、负责施工现场的安全保护及安全方案的审查工作；负责施工现场的安全监督、检查、指导，并做好安全检查记录；消除安全隐患；
4、负责员工ehs方面的培训；
5、监督承包方落实安全技术交底、安全培训教育工作等；监督项目各参建方完善安全管理制度、安全专项方案、安全应急救援方案等资料。
| 制定背景 | 楼里人多东西杂，怕起火没人管 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 所有写字楼产权方和物业单位 | ||
| 职责分工 | 产权单位自己干，或委托物业来干。消防部门会抽查 | ||
| 管理规定 | 每月必须查一次火情隐患。查完要填表，双方签字留底 | ||
| 监督与罚则 | 检查记录要存档备查。没做检查或造假，被发现就督促整改。严重的话通报批评 | ||
写字楼（办公楼）的产权单位或者委托管理的单位应当至少每月进行一次防火检查。检查的内容应当包括：
（一）火灾隐患的整改情况以及防范措施的落实情况；
（二）安全疏散通道、疏散指示标志、应急照明和安全出口情况；
（三）消防车通道、消防水源情况；
（四）灭火器材配置及有效情况；
（五）用火、用电有无违章情况；
（六）重点工种人员以及其他员工消防知识的掌握情况；
（七）消防安全重点部位的管理情况；
（八）易燃易爆危险物品和场所防火防爆措施的落实情况以及其他重要物资的防火安全情况；
（九）消防（控制室）值班情况和设施运行、记录情况；
（十）防火巡查情况；
（十一）消防安全标志的设置情况和完好、有效情况；
（十二）其他需要检查的内容。
防火检查应当填写检查记录。检查人员和被检查部门负责人应当在检查记录上签名。
| 制定目的 | 怕起火没人管，大家都不懂咋防咋救，想让每个人心里有数，遇到火不慌，能自己跑还能帮别人。 | ||
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| 适用范围 | 所有在楼里上班的人，管用电、用火、堆东西、走道、灭火器、报警这些事儿。 | ||
| 职责分工 | 老板是总头儿，物业经理天天盯着，中控室24小时守着机器，每个员工查自己地盘，组长带着练灭火。 | ||
| 禁止行为 | 不准私拉电线，不准在车库给电车充电，不准宿舍用热得快，不准乱扔烟头，不准堵安全门，不准随便动消防设备。 | ||
| 检查与监督 | 每天有人转圈看，每月大检查一次，半年必须演一次火警，没做到就扣分通报，再犯要培训补考，记录本上签字留痕。 | ||
一、四确立：
1、确立消防安全责任人、管理人
法人单位的法定代表人或者非法人单位的主要负责人是单位的消防安全责任人，对本单位的消防安全工作全面负责。根据需要确定本单位的消防安全管理人。消防安全管理人对单位的消防安全责任人负责，实施和组织落实消防安全管理工作。
2、确立消防安全管理制度
写字楼（办公楼）的产权单位或者委托管理的单位应当按照国家有关规定，结合本单位的特点，建立健全各项消防安全制度和保障消防安全的操作规程，并公布执行。
| 制定目的 | 怕着火出大事，想让大家平时多注意，别乱拉电线、乱扔烟头，真着火了能快点反应，少损失点东西，人也能安全跑掉。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管所有在楼里上班的人，管用电、用火、消防器材、疏散通道这些事。 | ||
| 职责分工 | 经理是总负责人，中控员24小时盯设备，巡查员每天看一遍，员工自己管好工位和宿舍。 | ||
| 禁止行为 | 宿舍不许用小太阳、电炉子，车库不许给电动车充电，不许私拉电线，不许在禁烟区抽烟。 | ||
| 检查与监督 | 巡查员每天查，经理每月查，查完要签字；没做到就提醒，再犯就通报；新员工上岗前必须培训，每年再训一次。 | ||
一、四确立:
1、确立消防安全责任人、管理人
法人单位的法定代表人或者非法人单位的主要负责人是单位的消防安全责任人，对本单位的消防安全工作全面负责。根据需要确定本单位的消防安全管理人。消防安全管理人对单位的消防安全责任人负责，实施和组织落实消防安全管理工作。
2、确立消防安全管理制度
写字楼(办公楼)的产权单位或者委托管理的单位应当按照国家有关规定，结合本单位的特点，建立健全各项消防安全制度和保障消防安全的操作规程，并公布执行。
| 制定目的 | 怕施工乱套影响大厦正常运转，想让装修安全有序不扰民，大家按规矩来干活。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管所有进楼装修的单位和工人，管他们怎么进场、干活、运料、清垃圾。 | ||
| 职责分工 | 地盘管理小组发证检查，施工单位报人报计划，消防治安处和管理处收花名册和押金。 | ||
| 禁止行为 | 不准住人做饭，不准乱拉电线，不准晚上九点后加班，不准不挂许可证不戴工牌。 | ||
| 检查与监督 | 开工前交花名册和押金，每天查工牌和许可证，违规先提醒，再罚钱或停工，月底汇总问题。 | ||
写字楼二次装修施工现场管理
由地盘管理小组向施工单位发放临时装修许可证，注明施工有效期限，并同时发放施工工作牌(带照片)，持证上岗，接受监督，规范管理。
施工现场管理的一般管理规定:
(i)地盘管理小组根据施工地盘管理规定和合同约定行使监督职权;
(ii)进入大厦范围的施工单位及个人必须遵守有关制度和规定，服从管理指挥;
(iii)施工单位应在施工现场较醒目的地方挂上临时装修许可证，施工人员必须佩带工作牌进出大厦，乘坐指定的电梯到达施工现场和离开大厦;
(iv)施工单位应将现场工作人员的花名册(附照片)一式二份报送公司消防治安处和大厦管理处备案，交付垃圾清运押金后，方可进入现场施工;
(v)施工场地内一律不准住人做饭，违者罚款。
| 设立背景 | 小区安全要有人管，主任忙不过来，得有个专门盯保安的人。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 带好保安队，盯牢各岗，保小区安全，帮主任分担事。 | ||
| 工作内容 | 排班、查岗、开班务会、培训新人、搞消防训练、访业主、写汇报。 | ||
| 协作关系 | 听管理处主任指挥，和保安员天天打交道，跟其他班组一起干活，有时配合客服或维修。 | ||
小区物业保安主管岗位职责(十四)
1、保安主管在管理处主任的带领下，负责保安工作并协助主任做好其他管理服务工作。
2、主持全队工作，坚决执行主任命令，带领全队人员有良好的精神面貌，依据各自职责，认真做好安全保卫工作。
3、熟悉各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握小区保安工作的规律及特点，加强重点部位的安全防范。
4、处事公道，言行文明，对自己的缺点勇于改正，虚心接受工作建议和意见。
5、做好保安班的月工作安排。
6、经常巡视小区检查各岗位工作情况，走访回访业主，坚持夜间轮流查岗，发现问题及时向管理处汇报，及时解决。
7、对新队员做好培训及传带工作，了解员工思想动态，及时做好思想教育工作，对离职人员主持办理交接工作。
8、协助管理处做好上级交办其他工作。
9、每月召开一次班务会，组织讲评工作。
10、及时做好保安员的岗位培训、军事训练及日常考核工作。