| 制定目的 | 怕公司乱开，管不好小区，想让物业干活有标准，大家心里有数，别糊弄事儿。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 新开的物业公司，管房子、修设备、看大门、扫地、种树、防火这些活儿。 | ||
| 职责分工 | 房管局牵头审资质，公司自己准备材料，工商部门最后发执照，三方各盯一块。 | ||
| 禁止行为 | 没达标别硬凑三级资质，材料造假不行，注册资本不够不能报，物业规模虚报不许。 | ||
| 检查与监督 | 公司先交齐材料，房管局两周内看完，合格就批，不齐打回重做，没批前不准接活儿，工商注册完才算正式营业。 | ||
筹建物业管理公司主要要从以下几方面考虑
一、物业管理公司的资质要求:
为了加强和促进物业管理工作的健康发展，保证物业管理公司组建质量，根据《公司法》的要求，全国各地城市地方人民政府颁布了物业管理公司经营资质审查的规定。
| 制定目的 | 怕东西乱丢找不到，职工吃住用出问题，大家干活没劲儿。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 后勤管理员，管宿舍、食堂、水电暖、卫生、低值易耗品、资产台账。 | ||
| 职责分工 | 后勤管理员牵头干，生产总监签核，办公室监督，厂长抽查执行情况。 | ||
| 禁止行为 | 不准漏报宿舍信息，不准不查卫生，不准不登记电器违规，不准拖着不报修。 | ||
| 检查与监督 | 每周查卫生至少3次，每天更新登记表，漏一次罚10元；报修2天内必须上报；检查结果签核后公示；月底汇总交总监。 | ||
职责一:后勤管理员岗位职责
一、负责输油处机关及各场站队全部生活办公物品的登记备案工作，并详细做好台帐记录。
二、负责灶务、宿舍管理，做好职工的后勤保障。
三、负责后勤服务人员定期体检和相关证照的年审工作。
四、负责建立低值易耗品台账，及时了解低值易耗品的领用和使用情况，定期对低值易耗品进行盘点，向上级领导反映盘点情况。
五、认真做好处机关的后勤保障工作，保证给水、排水、供暖、供电、数字电视、宽带网络等正常使用。
六、负责安排维修人员维修处机关水、电、暖及下水设施的工作。
七、负责管理和检查机关办公楼、宿舍的卫生情况。
八、负责后勤档案及材料的统计及存档工作。
九、完成领导交办的其它工作。
职责二:后勤管理员岗位职责
1、入住员工的入住手续审核和办理。
| 设立背景 | 公司要管好安全卫生这些事，得有人天天盯着各处，不然容易出乱子出事故。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 盯现场安不安全、干不干净、有没有违规，出了问题马上管，还要留证据。 | ||
| 工作内容 | 每天到处走动检查；管饭堂秩序；点检消防器材；查工伤事故；开关路灯和水幕墙电源；看厂里停车情况；开违规单。 | ||
| 协作关系 | 跟各车间负责人打交道最多，要找他们整改问题；向主管汇报；配合消防演练；有时要联系维修师傅修设备。 | ||
1. 每天对公司各区域进行巡检，发现有违反公司环境、消防、卫生、风险、安全管理问题的，要立即要求责任部门进行整改，并拍照取证。不能马上整改的需开《异常通知单》告知责任部门，并要求在限定的时间内整改完毕，并确认整改成效。举例:危险废弃物不按规定存放，有乱丢乱倒现象的;消防器材通道堵塞、移位、损坏现象的;不注重清洁、出现脏乱或可能引发不良后果的;吊模具不戴安全帽不穿劳保鞋的;开叉车不戴安全帽不穿反光背心的;无尘车间不穿无尘服的;喷涂抛光碎料车间不戴防毒面具或防毒口罩的;碎料修模不戴耳塞的;可能会有发生无法预料后果的(风险)等等。
| 设立背景 | 公司要管好办公秩序和资产，得有人专门盯这些事。制度要更新，计划要制定，还得年底总结。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 管办公室日常、资产登记、车辆费用、证照年审、vi物品、仓库和工装。事情杂但都得做。 | ||
| 工作内容 | 接待来访、发办公用品、查办公环境、盘点固定资产、审车辆报销、换季报服装、管仓库库存。 | ||
| 协作关系 | 跟各部门要对接检查情况，向部门领导汇报，配合财务做资产盘点，还要和采购、司机、前台常联系。 | ||
岗位职责：
a.负责公司行政后勤管理的规范化建设，负责公司行政管理制度、资产管理体系的不断完善，提出合理化建议，根据公司、部门年度工作目标和企业实际经营管理需要，制定行政后勤工作月度目标和具体工作计划，并在期末进行评估总结。
b.公司办公室办公秩序管理、来访人员接待安排，负责公司各类人员工作服务礼仪的检查监督，负责公司办公设备、办公用品的管理，负责办公用品采购申报、办公用品发放工作。
c.负责公司固定资产的日常管理工作，做好资产登记工作，每年6月下旬组织对公司各部门资产进行现场抽查;每年年底，配合财务人员对公司资产进行全面盘点;及时通报检查情况，提出整改要求，并落实改善效果。
d.负责公司车辆管理的规范化建设，制定并不断完善相关规章制度。
| 编制目的 | 让仓库东西不乱放，不丢不坏，用起来快，管得明白。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业公司的各个仓库，管仓库的人和用仓库东西的部门。 | ||
| 职责分工 | 仓库管理员干活，采购员送东西来，会计算账，财务部主管盯着看。 | ||
| 操作流程 | 先定库存量，再填采购表，东西来了要验货开单，分类放好，领用要签字，每月必须盘一次。 | ||
| 执行标准 | 库存按月消耗量倍数卡住，采购表25号前交，当天送货当天验，货架标清楚区域，易燃品单独放地下，潮湿品放干燥处，领用凭单子才给，月底必须盘点对账。 | ||
物业管理公司仓库管理标准作业规程(五)
1.0目的
规范仓库管理工作，确保对仓库物品进行安全、高效、有序的管理。
2.0适用范围
适用于物业管理公司下属各仓库的管理工作。
3.0职责
3.1采购员负责物品的采购工作。
3.2仓库管理员负责物品验收、入仓、领用手续的办理和库存物品的保管。
3.3会计负责物品的核算。
3.4财务部主管负责仓库管理工作的监督。
4.0程序要点
4.1库存物品的限额标准。
4.1.1日常消耗物料的库存限额:
a)一般为每月平均消耗量的2倍;
b)特殊情况另行处理。
4.1.2常备的零件物品的库存限额:
a)一般为每月平均消耗量的3倍;
4.1.3库存物品的总额，应控制在收入加其他各项经营收入的总和的10%以内。
| 制定目的 | 怕管理乱套，想让小区变好点，大家住得舒服点，服务跟上，指标能达标。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管项目经理和手下员工，管小区所有日常服务、维修、收费、关系协调这些事。 | ||
| 职责分工 | 总经理盯着大方向，项目经理带头干，员工照着做，业委会和公司一起看做得对不对。 | ||
| 禁止行为 | 不准乱收钱乱摊派，不准挪用管理费，不准不学法规，不准不听业主建议。 | ||
| 检查与监督 | 每月查一次账和工作，每季度开反馈会，年底考核，没做到就谈话或调整，连续两次不行换人。 | ||
高层住宅物业项目经理的管理职责
项目经理在公司总经理的直接领导下，带领管理处全体员工按照《条例》、《前期物业管理服务合同》对***项目实施综合性的系统管理，接受管业主委员会、商户和有关部门的监督，实现各项管理指标。
1、坚决执行国家和地方关于物业管理的各项法规、政策和公司的有关规章制度，加强业务学习，不断提高业务素质和领导能力。
2、建立健全和完善各项规章制度，加强业务培训，提高管理人员的业务素质，并在实践中不断根据管理计划目标和工作成效，调整管理体系。
3、负责制定实现目标实施方案、并组织员工全面落实，争取一至二年内达到市级优秀物业管理住宅小区。
| 设立背景 | 物业项目多，设备要管，维修要跟，验收得有人盯。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 管设备、盯维修、做验收、整资料、提改造方案。 | ||
| 工作内容 | 组织接管验收，定保养计划，办维修业务，存技术档案，处理故障。 | ||
| 协作关系 | 和机电主管一起干活，向部门经理汇报，配合项目管理处，对接外包单位。 | ||
1)负责对本部门岗位职责全面实施和管理。
2)组织各专业管理人员参加新物业项目入伙前接管验收工作。
3)提出新物业项目设施增补改造初步方案。
4)组织物业项目，机电主管人员按时制定维修保养计划、措施以及记录检查完成情况。
5)代表公司联系、洽谈;办理有关改造工程、维修工程、机电设备维修等方面的各项业务。
6)负责组织有关人员参加改造、维修工程的验收工作。
7)负责对各物业项目工程技术资料、设备说明书、技术档案及各项图纸整理存档。
8)指导各物业项目机电设备故障的技术处理，负责对项目，前期介入工程中的监督。
9)配合项目管理处有关工程的其他工作。
10)负责外包维修。
| 制定背景 | 小区常有小偷小摸、打架闹事、火警隐患，巡逻不规范，大家心里没底。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 所有治安(安管)员，各巡逻岗哨和小区公共区域。 | ||
| 职责分工 | 值班队长带头查哨，班长天天跑六趟，队员自己盯好片区，上级随时翻记录本。 | ||
| 管理规定 | 看到可疑就问，闻到怪味就查，发现火情马上报，路线不能总走一条，东西坏了立刻喊人修。 | ||
| 监督与罚则 | 队长每天查两次哨，班长一天六次登记在本子上，漏登或乱登要被提醒，记录本每周收上去看，问题多的单独谈话。 | ||
安全文明小区上墙制度:治安(安管)员巡逻制度
一、时刻保持高度的警惕性，细心观察周围的事物和动态，对可疑的情况和人员，要立刻询问和盘查。
二、发现偷盗、流氓等违法犯罪分子，立即设法擒获，扭送公安机关处理。
三、发现聚众闹事、吵架、打架、斗殴等情况时，要立即劝阻，或协同公安机关及时平息，做好稳定工作。
四、发现火警，应立即报告。组织人员扑灭，并迅速报警。
五、巡查中闻到异味或听到可疑声响，要立即查明情况。
六、注意观察巡查区域的来往人员及携带的物品，发现可疑人员和物品要注意监视并及时上报。
七、巡查区域内发现可疑物品，要立即作处安全处理，并及时向上级汇报。