| 制定目的 | 怕大家不清楚管啥区域，怕费用分摊扯皮，想让管理有依据，让每栋楼都清楚自己该出多少钱。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 4栋楼的业主，管红线内公共区域和共用设备设施，比如路灯、消防栓、停车场、化粪池这些。 | ||
| 职责分工 | 物业部牵头定标准，各楼负责人收钱执行，运营部每月查账核对，财务部监督分摊是否准确。 | ||
| 禁止行为 | 不能私自占用车道绿地，不能乱接水电管线，不能拒交分摊费用，不能擅自改动消防设施。 | ||
| 检查与监督 | 物业列明细表发给各楼，每月5号前交费，超期按日加收0.5%滞纳金，运营部每季度抽查3次，没做到就重发通知并记录在案。 | ||
物业项目管理范围
**国际中心项目规划红线以内，4栋楼产权人业权部位以外区域;业权部位与公共区域关联不可分割管理的区域和为整体建筑提供服务及能供运营的公共设备设施部位发生的相关公共事务管理。包括:设备设施管理、能源管理、交通秩序管理、清洁卫生管理、绿化管理、垃圾清运管理、发生的与2号楼相关的各项成本费用包括法定设施年检费等，均由共享人按照区划分摊标准即:面积分摊原则或使用量受益原则的比例承担。
| 制定背景 | 小区安全影响业主信任感。防范是重点，要长期坚持。现在管理有漏洞，得补上检查这一块。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管整个小区的安全工作。主要针对安全班、值班人员、控制中心。 | ||
| 职责分工 | 部门经理每月查一次。安全主办负责夜查、集训、巡查、消防检查。安全班长天天盯岗位。控制中心管录像和报警测试。 | ||
| 管理规定 | 夜查不能少于规定次数。紧急集合每季度至少两次。消防设施每周查。岗位记录每天核对签名。 | ||
| 监督与罚则 | 每次检查都要填表留痕。问题当场改或上报。没做到的要提醒再查。反复出错要跟班学。检查结果和整改情况每月汇总报经理。 | ||
安全管理是管理处对小区管理的一项重要工作，安全管理工作的好坏直接影响到管理处及公司在顾客心目中的信任度，安全管理工作以防范为主，是一项长期而艰巨的工作，为了不断完善安全管理工作，确保小区安全，管理处特制定相关的安全管理检查制度。
1、部门经理每月需对安全管理工作进行全面检查，并填写安全检查记录表。
2、管理处主办以上人员需按计划进行b级夜间查岗，检查安全班在夜间的工作状况。
3、为检验和确保安全班在紧急突发事件发生时的快速反应能力，安全主办每季度至少组织进行两次紧急集合。
4、安全主办每周组织进行至少一次夜间查岗，发现问题及时纠正改进。
| 制定目的 | 小区住的人多，服务容易乱套。想让物业干活有标准，业主住得安心舒服些。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管物业公司和所有工作人员。管收钱、修东西、扫地、看门、种树这些事。 | ||
| 职责分工 | 街道办牵头检查，物业经理带着员工干，业委会盯着看做得对不对。 | ||
| 禁止行为 | 不准没证上岗，不准乱收钱不公示，不准电梯坏了不修，不准垃圾堆着不运走。 | ||
| 检查与监督 | 物业自己先照着条文改，街道每季度来查，年底打分。分数太低要整改，再不行就换人。 | ||
二 级
项 目 内 容 与 标 准
(一)基本要求
1、物业管理企业应持有国家三级以上资质证书。
2、物业管理企业应制定质量管理制度。
3、应有较完善的物业管理方案。并按规范签定物业管理合同。
4、管理服务人员统一着装、佩戴标志、规范用语。
5、物业管理项目经理应具备二年以上专业物业管理经验。
6、管理人员应90%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
7、一线服务人员每年体检一次，合格上岗。
8、物业管理企业多方面运用计算机管理(业主档案、收费管理等)。
9、小区实施每周六天每天12小时服务接待(公示服务联系电话)。
10、根据小区实际条件，开展业户必需的有偿特约服务及代办服务(公示服务项目及收费价目)。
| 制定目的 | 装修容易搞坏房子，影响大家安全和小区样子。想让装修不乱来，保护公共设施，让业主住得安心。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管所有装修的业主和施工队，管水电线路、消防、房屋结构、防水这些事。 | ||
| 职责分工 | 工程部主管带头查，保安天天盯，管家跟业主沟通，经理最后批装修申请。 | ||
| 禁止行为 | 不准砸承重墙，不准乱改水管电线，不准在屋里留宿做饭，不准超时施工，不准用易燃材料。 | ||
| 检查与监督 | 工程员每两天查一次，保安每天巡，填记录表；没按要求做就发整改单；不改就扣保证金；验收不合格要重做；装修完一个月退业主押金。 | ||
住宅小区装修管理与服务方案
装修管理是物业实际操作中的一大难点，同时也是人为造成房屋损坏和安全隐患的高发期。为维护***项目外观形象的统一、美观，保障智能化系统的正常使用功能不被破坏，物业管理处将从实际出发，以公共部位、公共设施管线、消防安全为装修工作的监督重点。做好装修宣传培训、装修审批、装修巡查、违章处理、装修验收五个环节，力争服务在一线、监管在一线，从正面引导业主正确、安全、有效的完成装修。
| 制定目的 | 小区环境要干净，大家住得舒服，垃圾不堆着，管道不堵着，水要干净，绿化要好看。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管物业企业，管小区里垃圾清运、管道疏通、二次供水、宠物饲养、绿化修剪这些事。 | ||
| 职责分工 | 物业经理牵头，保洁员和维修工干活，业委会盯着看，街道办不定期查落实情况。 | ||
| 禁止行为 | 不准养鸡鸭猪狗，垃圾桶不能满溢，化粪池不能半年不清，草坪不能长过10公分，水箱不能不上锁。 | ||
| 检查与监督 | 保洁每天擦桶洗站，维修每月查井清掏，绿化工每周剪草除杂，物业每季度报记录，没做到扣服务费，年底评等级。 | ||
住宅小区物业管理公共服务等级指导标准(征求意见稿)
一 级
项 目 内 容 与 标 准
(一) 基本要求
1、 物业管理企业应持有国家收集2次，作到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象;
3、 设有垃圾中转站的，每日进行冲洗，冲洗后无异味;根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生;
4、 垃圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗，保持洁净。