| 制定目的 | 施工阶段容易埋下后期维修难隐患，物业提前看看能少踩坑。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业公司前期介入人员，管小区施工到交付前的事。 | ||
| 职责分工 | 行政部定配置变更，介入人员盯施工、提建议、记资料、熟管网、护样板区。 | ||
| 管理要求 | 查施工不合理处，参与设备选型，提布局建议，摸清隐蔽管线，整理所有资料。 | ||
| 监督与检查 | 行政部管变更确认，介入人员每天记录问题，漏查或不报要补工时，资料不全重做。 | ||
物业公司前期介入人员职责
1.跟踪与检查施工过程当中出现一些不合理的情况，便于今后物业管理以及维护维修。
2.参与小区内的设施、设备的选型，以及售后服务的一些要求，包括设备调试。
3.从物业管理、维护、维修以及业主的角度提出一些建议，使整个小区布局更完善、更合理。
4.熟悉整个小区的管网隐蔽工程，便于以后维护。
5.收集并整理相关资料。
6.对样板区的维护、维修。
7.熟悉整个小区的配置，包括:设施、设备的功能、房屋结构、环境。
以上几点是前期介入人员的职责。如果遇到功能的配置，以及变更就要找物业公司行政部确定。
| 制定目的 | 物业干了十多年，攒下好办法。想把这套本事用在别墅一期，帮管理商把服务搞漂亮，打出名气！ | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管别墅一期的日常服务，比如接待、维修、清洁、绿化、活动这些事。 | ||
| 职责分工 | **物业牵头出主意，管理商动手干，**物业派人盯着看效果，定期反馈问题。 | ||
| 禁止行为 | 不准让业主多跑腿，投诉必须当天回音，维修不能拖过夜，标牌不写“禁止”，改用温和提醒语。 | ||
| 检查与监督 | 先培训管理商员工，三个月内服务中心全配齐，**物业每月查一次，没做到就现场教、再检查，连续两次不行就换人重练。 | ||
别墅一期项目物业管理顾问服务设想
**物业经过十多年的实践摸索，不断总结、不断发展，形成了一套严谨、先进的管理模式，并转化成公司独特的管理优势。对于**别墅一期项目，我们将把这些管理优势通过顾问输出的形式，全部运用到实际工作之中，全力以赴，指导和协助管理商塑造精品，树立品牌!
第一部分 高水准的物业服务
一、全面推行酒店式管理模式，寓精细管理于精诚服务之中。
1、传统的物业管理企业，多依照"物业管理条例"和"业主公约范本"制定一套规章制度与约束条件，然后要求各业主/住户遵照执行，较少考虑业主的实际感受。
| 制定目的 | 怕收费乱，怕服务跟不上，怕业主不满意，想把物业事理顺，让小区早点稳当运转。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管顺驰水蓝小区所有物业活儿，包括收钱、招人、培训、买装备、验设备、安保、出方案、定规矩、买保险。 | ||
| 职责分工 | 顺驰物业牵头干，武汉天津调骨干来搭班子，荆州本地招人补缺，工程主管盯设备验收，安保队长管现场巡逻。 | ||
| 禁止行为 | 不准乱收物业费，不准没培训就上岗，不准缺装备硬开工，不准设备没验就接手，不准安保不到位放人乱进。 | ||
| 检查与监督 | 先列清单，再分头干活，每项有时间点，顺驰物业自己查进度，月底对表，慢了加人加班，漏了返工重来，总部随时抽查。 | ||
*确定物业管理费收费标准
顺驰物业根据以往的物业管理经验，针对项目实际情况，以各时间段和各种收费标准做出比较准确和切合实际的测算，为顺驰水蓝确定物业管理收费标准提供依据。一旦顺驰水蓝确定收费标准后，顺驰物业将与当地物价局取得联系并建立良好的关系，确保在最快的时间内，通过申报审批程序，并最终获得批准。
*安排和招聘管理人员
顺驰物业可抽调在武汉和天津物业分公司的部分骨干到项目任职，只需从荆州本地招聘少量空缺的管理岗位及一定数量操作岗位的员工。
| 编制目的 | 让秩序部开会不乱套，把问题揪出来、改掉，顺便把经验攒起来。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 秩序维护部所有人，开例会、班会、全体大会都得按这个来。 | ||
| 职责分工 | 秩序主管带头干，各班领班配合开班会，主管全程盯进度，大家一块儿听和记。 | ||
| 操作流程 | 每周五下午开主管例会，周一晚开班会，每月最后一周五开全体大会，出大事随时加开临时会。 | ||
| 执行标准 | 例会固定时间地点，班会必须主管到场，全体大会不能拖，会议记录手写或打字都要留底，问题当场说清，整改动作要写进计划里，班前会必须当天传达到人。 | ||
1.0目的
为及时处理工作中发现的问题，总结经验，改正问题。
2.0适用范围
秩序维护部适用
3.0管理职责
3.1工作负责人:秩序主管。
3.2秩序主管定期组织召开部门工作会议。
3.3秩序主管负责做好会议记录。
4.0操作细则
4.1由秩序主管主持，每周五下午4:10召开主管每周例会。
4.2每周一晚6:00由各班领班主持，主管必须参加，召开每周班会。
4.3每月最后一周的星期五召开由秩序主管主持的，每月全体秩序维护员大会(遇有特殊情况时间可临时更改)。
4.4对工作中发生的重大安全事件，秩序主管可随时组织召开各种临时会议。
4.5秩序主管根据会议达成的意见修改工作计划和工作文件。
物业公司程序文件
入住前工作控制程序
1目的
为了规范新接管物业入住前各项准备工作，提高工作效率，为顺利入伙奠定基础。
2范围
适用于公司待接管的各类物业。
3职责
3.1公司总经理或委托公司副总经理指定专人负责前期介入工作安排和物业前期准备工作的组织。
3.2公司品质管理组和公司经营管理组共同负责委托管理合同的评审及签定。
3.3总经理办公室负责新建管理处人员编制的确定、人员招聘和培训工作。
3.4公司经理管理组负责各类收费项目及标准的核定。
3.5公司品质管理组负责监督入住前移交手续的办理及有关资料的准备工作。
3.6新建管理处经理负责相关管理工作的筹备和实施。
4方法和过程控制
4.1新建管理处经理前期准备工作
4.1.1根据发展商委托，指定专业技术人员至少提前半年进行新项目前期介入工作，将工作情况记录在《前期介入情况周记表》(n1-8)，作为重要资料保存。
4.1.2负责拟定入伙工作计划时间表，并报总经理审批。
4.1.3编制管理处组织结构、各岗位职责，对宿舍、食堂、办公室、培训室、活动室等安排人员先期统筹，并报办公室及总经理审批。